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时代科技大厦22、23层投资购买可行性研究报告 深同诚咨字（2008A）03QX005号 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 地址 深圳市华富路1004号南光大厦四层东 电话 （0755 传真 （0755项目投资购买可行性研究报告 项目名称： 时代科技大厦22、23层 委 托 方： 深圳市高新技术投资担保有限公司 评估单位： 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 评 估 人： 张 瑶 宫方强 沈晓伟 项目负责人：陈 平 评估时间：二○○八年十二月十八日至二○○八年十二月二十二日 报告编号：深同诚咨字（2008A）03QX005号 目 录 1第一部分 项目总论 1一、项目背景 11、项目名称 12、委托方 13、承担可行性研究工作的单位 14、研究工作依据 15、研究对象基本情况 5二、可行性研究结论 51、投资购买的必要性 52、宏观环境与市场预测 53、物业考察分析 54、物业价值分析 65、对委托方财务状况的影响 66、风险及防范建议 7第二部分 项目购买必要性分析 7一、深圳市高新技术投资担保有限公司简介 7二、高新投公司办公物业现状 8三、高新投公司购买办公物业的必要性 9四、高新投公司购买办公物业对企业发展的意义 91、符合公司发展战略，有效解决人员与有限办公场地之间紧张的矛盾、促进业务发展。 102、可有效完善现代办公功能，改善办公环境，集中办公，提高工作效率。 103、符合高新投公司总部建设的需要。 104、改善资产结构，获得物业增值收益。 11第三部分 项目购买宏观背景及市场环境分析 11一、宏观背景分析 111、全国投资环境 122、深圳市及福田区经济环境 13二、深圳金融产业发展环境与布局研究 131、深圳金融业现状及趋势 152、深圳市金融产业布局与本项目发展的联系 17三、深圳市写字楼市场研究 24四、项目区域市场分析 25五、宏观环境与市场背景分析小结 26第四部分 物业调研分析 30第五部分 物业价值分析 30一、项目基本情况描述 31二、估价报告过程及结果 33三、物业价值分析小结 34第六部分 项目购买和租赁对公司财务影响评价 34一、公司经济状况分析 36二、对公司财务状况的影响评价 37三、分析小结 38第七部分 风险分析及防范 38一、风险分析 38二、风险解决建议与防范 39第八部分 可行性研究结论 391、投资购买的必要性 392、宏观环境与市场预测 393、物业考察分析 394、物业价值分析 405、对委托方财务状况的影响 406、风险及防范建议 第一部分 项目总论 一、项目背景 1、项目名称 时代科技大厦22、23层投资购买项目 2、委托方 甲 方（委托方）：深圳市高新技术投资担保有限公司（以下简称甲方） 地 址：深圳市深南中路二号新闻大厦一号楼二十二层 电 话：（0755 传真：（07553、承担可行性研究工作的单位 乙 方（受托方）：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司（以下简称乙方） 地 址：深圳市福田区华富路1004号南光大厦四层东（176#信箱） 电 话：（0755 传真：（0755 4、研究工作依据 · 《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） · 《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530号） · 《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） · 深圳市高新技术投资担保有限公司提供的相关资料 · 国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划 5、研究对象基本情况 a) 所在时代科技大厦基本情况 · 地理位置 位于深圳市福田区车公庙片区，东与泰宝大厦相邻，南依深南大道，西边隔着农园路与招商银行大厦相望，北近香林路。 · 时代科技大厦景观 · 项目东200米处泰宝大厦与物价局。 · 项目南边紧挨深南大道及对面的多栋办公楼。 · 项目北边隔香林路与大型住宅小区东海花园相望。 · 项目西边237米高的招商银行大厦。 · 项目周边已建成的商业、办公楼宇或场所，如喜年中心、浩铭财富广场等。 · 区域内其它项目如金润大厦、大庆大厦、英龙站业中心、杭钢富春商务大厦等。 · 交通条件 位于福田区农园路与深南大道交汇处，属于福田区车公庙片区，楼下即为地铁1号线车公庙站及公交站，到达广深高速公路、深圳中心区、皇岗口岸、深圳湾