里程碑节点标准要素、执行与反馈2012年11月26日.pptVIP

里程碑节点标准、执行与反馈 吴畏 2012年11月26日 第一章 里程碑节点标准 第二章 里程碑节点执行与反馈 第三章 里程碑节点调整 目录 第一章 里程碑节点标准 第二章 里程碑节点执行与反馈 第三章 里程碑节点调整 1、兼顾集团管控度需要与节点执行效率而确定的一系列项目时间进度点，选取项目总控计划中19个重大节点设为里程碑节点，由集团直接管控，里程碑节点的设定、调整、取消均需要经过集团相关部门及管理层审批。 2、里程碑节点含：土地合同签署、营销定位报告审批、设计方案内部审批、设计方案外部审批、目标成本审批、施工图第三方审查、工程规划许可证、施工许可证、土方及支护、总包底板开工、正负零结构、优展区移交、主体达到预售条件、预售许可证、开盘、主体结构封顶、外架拆除、竣验备案、集中入伙 第一章 里程碑节点标准 里程碑节点的含义及分类 3、里程碑节点按属性分类： 营销类：营销定位报告、开盘、入伙，主责单位为分公司营销部 设计报建类：土地合同、方案内审、方案外审、施工图外审、工规证、施工证、预售证，主责单位为分公司设计部、发展部（如有） 工程类：土方及支护、总包底板开工、正负零结构、预售条件、优展移交、主体封顶、外架拆除、竣工备案，主责单位为分公司项目部 成本类：目标成本审批，主责单位为分公司成本部 第一章 里程碑节点标准 4、里程碑节点按相关性分类： 第一类强相关节点： 营销定位报告 30天 设计方案内审 45天 目标成本 第二类强相关节点： 土地合同签署 90天 设计方案外审 45天 施工图外审 30天 工规证 15天 施工证 第三类强相关节点： 土方及支护 底板开工 正负零 预售条件 主体封顶 外架拆除 竣工备案 入伙 第一章 里程碑节点标准 5、原则上不能调整节点 施工许可证 影响财务融资，进而影响项目现金流、IRR 影响现场动工，进而影响项目施工进度 预售许可证 影响开盘，进而影响销售业绩 竣验备案证明 影响入伙，进而影响财务利润结转及引起客户赔付 以上里程碑节点若有延误，将直接影响项目经营业绩！ 第一章 里程碑节点标准 土地合同签署 定义：国有土地使用权出让合同的签署时间。 作用：一般情况下，土地合同签署作为项目报建的起点。 注意事项： 1、国有土地使用权出让合同 不等于 土地出让协议。 2、国有土地使用权出让合同 不等于 项目收购协议。 3、若出现原土地合同失效，需重新签订的，以新签订时间节点为准。 第一章 里程碑节点标准 营销定位报告 定义：营销定位报告通过集团总裁审批 作用：明确业态、产品、户型等定位条件，为下步方案设计提 供前置条件 注意事项： 1、营销定位讨论会或过程稿完成 不等于 此节点完成。 2、营销定位报告应使用集团规定标准模版填写，发起审批前应与 集团职能部门进行充分沟通并达成一致。 3、作为营销设计指引的输入条件，深度必须满足方案设计的要求。 4、营销定位报告一经审批，必须避免反复修改。 第一章 里程碑节点标准 营销定位报告 案例分析 某项目营销定位报告因质量及深度不够，导致营销定位报告报批超过3个月，仍未获审批，直接影响项目开发进程！ 第一章 里程碑节点标准 反对意见 设计方案内审 定义：设计方案通过集团总裁决策会，报批件总裁签字同意 作用：明确总平面、单体等设计方案，为下步设计扩初或施工 图深化、目标成本编制提供前置条件 注意事项： 1、设计方案讨论会或过程稿完成 不等于 此节点完成。 2、设计方案应能满足集团规定的设计任务书及评审表要求，报批 前应与集团职能部门进行充分沟通并达成一致。 3、设计方案作为目标成本的输入条件，深度必须满足目标成本的 编制要求，提供可衡量的项目经济技术指标。 3、设计方案一经审批，必须避免反复修改。 第一章 里程碑节点标准 设计方案内审 案例分析 某项目设计方案因与集团未能达成一致意见，导致方案设计持续未完成，审批延误超过2个月，直接影响项目开发进程！ 第一章 里程碑节点标准 延误2个月以上 ？ 设计方案外审 定义：取得项目所在地规划部门书面方案批复文件（规划复函） 作用：标志设计方案已完全确定，是开发商与政府博弈的结果。 注意事项： 1、方案外审必须与方案内审同时进行，方案内审确定或基本确定 时，方案外审应能与规划部门达成一致。 2、项目设计方案必定