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控制房价不要忽视消费观念引导 　　［摘要］近年来全国各大中城市房屋销售价格一路上涨，房地产宏观调控政策陆续出台后，房价上涨之势也是始终不变。可见目前针对房价出台的各项调控政策效果都不甚理想。房价上涨的具体原因较多，本文重点分析了住房需求的结构，指出对于自住性住房需求，在购房观念上存在的误区正是导致房价居高不下的深层次原因。因此政府应该正确引导居民的消费观念，同时配合住房保障体现的完善，变“补砖头”为“补人头”，让房子本身由市场来提供，政府通过调节收入分配的方式改善低收入家庭的居住条件。才能真正有效地实现房价的理性回归。 　　［关键词］房价 需求结构 消费观念 住房政策 　　 　　一、问题的提出 　　 　　根据国家发改委、国家统计局公布的数据，近年来全国各大中城市房屋销售价格一路上涨，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。值得深思的是，自从房地产宏观调控政策陆续出台以来，房价上涨之势始终不变。可以说2006年是全国房价在调控中不断上涨的一年。可见针对房价出台的各项调控政策的效果都不甚理想。那么，房价居高不下的原因到底是什么？如何才能有效的控制房价呢？ 　　目前，关于房价问题的研究主要集中在以下几个方面：一是“房地产泡沫说”，这种观点认为我国的房价已经超出了居民的购买能力，依据的主要指标是房价收入比。二是对于房价上涨原因的分析，认为房价上涨的主要原因有地价推动、需求拉动、投机炒作、消费者预期、地方政府因素、开发资金运作等，三是对未来房价走势的预测，其中多数观点认为房价还将持续上涨，也有观点认为房价会稳中有降。 　　可见，对于当前我国的房价，普遍的共识是房价过高，涨幅过快。对于房价上涨的主要原因有不同的观点，但是这些研究很少涉及购房者的消费观念，事实上，我国居民购房观念上存在的误区正是导致房价居高不下的深层次原因。因此政府应该正确引导居民的消费观念，同时配合住房保障体现的完善，才能真正有效的实现房价的理性回归。 　　 　　二、房价的调节机制分析 　　 　　根据经济学基本原理，房地产市场中，影响房价最根本的因素是市场因素，即房价由房屋这种商品的供求关系来决定，而其他的各种因素或通过影响需求，或通过影响供给来达到改变商品房供求关系进而影响房价的目的。 　　总的来说，当市场供不应求时，房价就会上涨。这时如果供求关系不变，即使采取一些会降低开发成本的政策措施，也不会降低房价使购房者收益，反而会增加开发商的利润；相反，当市场供大于求时，即使开发商的成本不变，房价也会有所下降，这时开发商不得不让利销售。 　　可见，调控房价，关键在于能否有效的改变供求关系。以往的调控政策往往侧重于直接调节价格，例如经济适用住房和限价商品房的上市；或调节供给，例如控制土地供应，控制地价等。而对于需求的调节手段很有限。从以往施行的政策来看，主要还是以鼓励购房为主，例如鼓励性的房地产信贷政策、住房公积金制度、商品房预售制度、住房制度改革等。 　　时至今日，这些调控手段可以说在控制房价上涨方面的效果非常有限，问题的关键就在于没有很好的控制需求，商品房需求盲目膨胀正是房价不断攀升的最根本原因。 　　 　　三、商品房需求结构分析 　　 　　深入分析商品房的需求结构，可以发现目前不断膨胀的住房需求主要来自几个不同的方面，虽然这些需求者都在抱怨房价太高，可是他们的处境是完全不同的，有些声音值得政府高度重视，有些则完全不必理会。 　　1.投机性需求 　　投机性需求主要来自国内外的“游资”，主要的购房目的是投机，即所谓的“炒房”。近两年外资不断进入北京、上海等特大城市和其它一些大城市，这是基于对人民币升值预期从而获利的判断。国内“游资”则主要以江浙等富裕地区的民间资本为主，他们“炒房”是基于对房价还会不断上涨从而能够获利的判断。由于这部分需求是推高房价的主要罪魁，同时他们又都具备雄厚的经济实力，应该作为政府的重点整治对象，让他们自己承担市场风险。 　　2.投资性需求 　　投资性需求主要来自国内的富人阶层，这部分人手里有大量资金，但缺乏其他的投资途径，同时他们非常看好房地产市场，认为购房能达到保值、增值的目的，所以把资金不断投入房地产市场，他们往往购买了多套商品房，用以出租或转卖。这部分购房者虽然也在抱怨房价高，但实际上他们还是能够支付得起，他们只是希望用更低的价格买到更好的房子。对这部分购房者政府应该通过税收等手段调节，通过增加他们的消费成本来控制这部分需求的不断增长。 　　3.中高档自住需求 　　在自住性的需求中，有部分需求来自城市中高收入阶层，这部分居民收入较高，改善住房条件的愿望强烈，受中国传统观念“有恒产者有恒心”影响，热衷于买房置业。他们往往不是第一次置业，其中不少家庭拥有两套以上住房，他们对商品房的需求往往集中在中