加强和改进房地产开发企业融资管理.docVIP

加强和改进房地产开发企业融资管理 　　摘要：房地产企业是一个资金密集性企业，资金对于房地产企业的发展至关重要，过去的几年，中国的房地产业飞速发展，过高的房价和过快的上涨速度使得国家一再出台相关政策限制房地产业过热，这就给房地产企业的资金周转产生了巨大压力，如何应对当下的楼市现状，如何改进融资管理，就成了房地产企业迫在眉睫的任务。本文阐述了在当下楼市调控中，企业存在一些问题，就三个方面提出了本文的建议：首先应如何转变发展思路，从数量的扩张型向品牌的扩展转变，转变发展方式；其次，在外部融资困难的情况下，企业要练好内功，加强资金的预测、使用，规划现金流；第三改进融资管理，从而降低企业运行风险，促进企业的平稳发展。 　　关键词：楼市调控；企业转变发展思路；资金管理；融资渠道 　　 　　在当前国家针对楼市的宏观调控和限购令的大背景下，房地产企业的资金面临着前所未有的压力，应该清醒地认识到，国家的调控政策是一项长期的政策，因此企业面临的困难也是长期的，因此做好企业长期的发展方式转变和现阶段解决企业面临的问题，最大限度降低资金风险，确保资金安全和正常周转，从而走出当前困境，确保当下平稳发展，进而促进企业的长远发展，无疑是当前所有房地产企业（不仅仅是中小房地产企业，同样包括一些房地产业的龙头企业，甚至也包括涉足房地产业的央企、国企等）的首要课题。在这样的背景和动机下，加强并且改进企业的融资管理，改变发展方式，规划长远发展，从而度过目前的困境便有了现实意义，也能达到保证资金平稳周转、最大限度降低资金对于房地产企业发展的制约，确保企业快速、健康发展的目的。 　　一、目前房地产企业管理的现状及存在的问题 　　第一，融资渠道单一。目前房地产企业融资的主要渠道是银行贷款，虽然其他方式的融资已经被越来越多的房地产开发企业所重视（也是迫于银行贷款收紧而不得已为之），但最主要的融资方式还是银行贷款，而一旦国家对房地产动手，银行对房地产企业的贷款马上收紧，甚至关闭贷款之门，房地产企业的资金便会受到巨大威胁，这种威胁已经深及企业根本，因为没有钱，便拿不了地，造不出房子，恶性循环便会最终导致企业破产、倒闭，近几个月来，已经有一些中小企业迫于房地产资金紧张而最终关门大吉的例子见诸报端，可见融资渠道的单一已经成为企业可持续发展的重要瓶颈之一。 　　第二，资金压力大。房地产项目的先期投入大，包括拿地（土地出让金）、前期设计咨询费用、建房（建设资金）、人力（建筑商的建设费用）等，而投资的回收期又较长，风险高，这都导致房地产项目本身所固有的融资压力大等属性，而目前国家的楼市调控，如新国八条等政策文件，严格控制了购房人资格，导致房屋预售压力大，而财政政策对银行对房地产企业的贷款进一步收紧，一些企业感到从银行贷款是越来越难了，这些国家层面的打压和房地产自身的属性结合起来，对房地产企业的融资造成了空前的压力。 　　第三，企业自我积累能力下降。导致这个问题的原因是多方面的，一是开发商的贪大，报纸、网络上一些房地产开发行业暴利的新闻导致越来越多的人投入到这个行业来，做着一夜暴富的美梦，倾尽全力地贷款、拿地，盖房，这些导致了企业的不理性发展，不注重自身的资金积累，一旦外界条件发生变化，企业便面临着巨大的风险，而且这种风险可能是致命的。二是外部的竞争所致。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争，这些导致企业盲目地扩张，扩充自己的地盘，更加加剧了企业自我积累的能力下降。 　　第四，融资市场混乱，缺乏完善的法律法规规范。房地产的金融市场并不完善，房地产信托、住房抵押贷款证券化等金融产品虽然对房地产金融市场的发展作出了有益的探索，但这并不足以弥补法律法规不完善，政策法律缺乏一致性和协调性对房地产融资渠道所造成的阻碍。 　　二、加强房地产企业管理的建议 　　鉴于上述房地产企业融资现状、问题及原因分析，本文对于加强和改进房地产企业融资管理有如下几方面的建议： 　　第一，转变发展思路，从数量的扩张型向品牌的扩展转变，转变发展方式。一些房地产企业过于依赖粗放的发展方式，开发项目遍地开花、规模庞大，大量建造毛坯房，和科技含量低、质量低、舒适度低的“三低”商品房，其中一些企业在建造装修时资源浪费严重，甚至以次充好，偷工减料，造成商品房纠纷有增无减。这种发展思路是一种短视的思路，单纯注重眼前利益，不顾企业长远发展，这种方式可能在一段时间内产生巨大的经济利益，但从长远来看，无疑对企业的品牌和声誉造成负面影响，有的甚至因此而倒闭。这种牺牲长远利益来获取眼前利益的方式实不可取。相应地，集约利用土地，提高人员素质，加强住宅产品研发，加快科技创新能力，大力推进全装修房，全面提升住宅品质，节约土地资源，降低建筑能耗，减少资源