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再论新会计准则对上市公司利润影响基于房地产行业分析 　　摘要：新会计准则对上市公司利润产生影响是不容置疑的。房地产企业作为会计准则变化后的分析主体，主要论述了公允价值政策、投资性房地产、所得税政策、债务重组、存货计价方法等主要会计政策发生变化后对上市公司利润带来的影响，同时以上市房地产企业的财务数据为依托，分析新准则实施对于房地产企业利润产生的具体影响，并对新会计准则的实施提出建议。 　　关键词：新会计准则；上市公司；利润；房地产 　　文章编号：1003-4625(2010)04-0107-02 　　中图分类号：F832.45 　　文献标识码：A 　　 　　鉴于新会计准则对房地产行业的影响较大，本文选择房地产企业作为分析主体，分析讨论产生影响的方面，并在此基础上提出相应的管理对策。 　　 　　一、会计政策对房地产上市公司利润的影响 　　 　　根据沪深两市部分上市公司2009年披露的年报信息，将影响利润变化的主要因素进行归类汇总分析发现：“所得税费用”、“公允价值变动收益”、“借款费用资本化”项目影响面较广，同样可以看到超过半数的上市公司均受到“所得税费用”的影响。“投资性房地产”项目对房地产行业利润的影响也不容小觑，但由于大多数上市公司均保持谨慎的心态，仍然采用成本计量模式进行计量，因而其产生的影响暂时还未表现出来。 　　 　　(一)提高房地产上市公司利润 　　1.投资性房地产提高当期净利润。新会计准则体系在《企业会计准则一基本准则》中明确规定：会计计量属性包括公允价值。新会计准则公允价值计量的运用，正式奠定了RNAV(重估净资产值)方法作为房地产上市公司估值的核心地位。而对于投资性房地产业务，以往上市公司(主要是房地产公司)拥有的物业都被计人了固定资产，并要定期计提折旧或摊销。因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，如果上市公司(主要是房地产公司)一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将二者的差额直接计入当期损益，此举不仅直接减少了折旧或摊销费用，??应增加了利润，而且因其公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，也必将大大提高其净资产和当期净利润。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则实施后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使RNAV(重估净资产值)的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。 　　2.所得税采用资产负债表债务法增加当期利润。所得税新准则规定，所得税应采用资产负债表债务法核算。企业取得资产或发生负债时，应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础是存在差异的，应当确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。而按原有关规定，大部分企业都采用应付税款法核算，不确认递延所得税资产和递延所得税负债。按新所得税准则，在实际工作中，大多会产生可抵减暂时性差异，这将使本期递延所得税资产增加，本期所得税费用减少，从而使本期利润增加。根据税法相关规定，目前该利润在形成当期不需缴税，可能会改变以前虚增利润要缴税的局面，从而使上市公司造假的当期成本大大降低，并且更加注重短期操纵，使其未来风险增大。 　　3.债务重组准则将债务重组收益列人收入。新债务重组准则改变了“一刀切”的规定，将原先因债权人让步而导致债务人被豁免或者少偿还的负债计入资本公积的做法，改为将债务重组收益计入营业外收入，进入利润表，对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。但是，这一会计准则对一些高负债公司利用债务重组蓄意包装利润有可能起到很好的作用。中国的银行多为国有(控股)银行，能否豁免债务常常取决于地方政府一句话。再则，一些关联方还可以通过一面豁免债务、一面做高业绩来操纵股价、搞内幕交易。而在2001年以前，会计制度的规定与其如出一辙，使得当时许多ST、PT公司依靠债务重组重获“新生”。按新规定，一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务全部或者部分豁免，其收益将直接反映在当期利润表中，可能极大地提升其收益水平。 　　4.借款费用资本化范围扩大增加当期利润。新《企业会计准则――借款费用》的实施，对于投资性房地产企业是十分有利的。房地产开发企业的资产负债率很高是一个普遍的现象。房地产开发经营周期长、投资回收期长、资金投入相对集中，开发商比较热衷于利用债务资本筹集开发资金，通过运用财务杠杆达到投资效益最大化的目标。对于许多先进制造业公司来说，由于生产周期比较长，而且借款金额巨大，因此，实施新《企业会计准则――借款费用》，将会把原来进行费用化的借款费用进行资本化，较大幅度地增加企业借款费用资本化当期的资产、增加当期相关资产的价值、减少当期财务费用，将会提升企业当