全球主要国家房地产发展分析及其启示1107.docVIP

全球主要国家房地产发展分析及其启示 目 录 1、全球主要国家房地产发展与宏观经济分析 1 1.1 美国 1 1.2 德国 2 1.3 日本 3 1.4 韩国 5 1.5 小结 7 2、全球主要国家房地产市场调控经验 8 2.1 美国 8 2.2 德国 10 2.3 日本 12 2.4 韩国 14 2.5 小结 17 3、我国房地产发展环境及调控建议 18 3.1 我国房地产发展环境 18 3.2 我国房地产调控效果分析 23 3.3 我国房地产调控建议 26 1、全球主要国家房地产发展与宏观经济分析 1.1 美国 美国房屋销售与城市化进程密切相关。美国1970年城市化率为73.6%，1990年为75.3%，20年间城市化率仅提高2个百分点，这一时期美国城市化率提升较慢，其房屋销售也相对较慢。1990年之后，美国的城市化有所提速，2010年城市化率相比1990年提高了7个百分点，这个时期城市化速度是前一个时期的3倍多，同时，房屋销售也迅速增加，1990年美国一手独户房屋销售额不足1000亿美元，2005年接近4000亿美元。对美国的城市化率和一手独户销售额，我们采用经济计量技术进行分析，结果表明：城市化率提升是房屋销售增加的重要原因，城市化率提升1个百分点能带动房屋销售额增加18.5个百分点。 图：美国城市化率变化 数据来源：世界银行，招商证券研究中心，中国指数研究院整理 随着人均GDP上升，美国房地产业增加值占GDP的比重在增加。在美国经济发展的不同阶段，房地产业增加值占GDP的比重也不同。人均GDP水平均低于3000美元时，房地产业增加值占GDP比重为6%左右；人均GDP介于3000-18000美元之间，房地产业增加值占GDP的比重介于6%-8%之间；当人均GDP在18000美元以上时，房地产业增加值占GDP的比重长期稳定在8%-10%之间。 表:美国房地产业的发展阶段 发展阶段 时期 房地产业增加值/GDP 人均GDP（美元） 第一阶段：初期阶段 20世纪中期以前 6% ＜3000 第二阶段：过渡发展阶段 20世纪50年代中期到80年代中期 6%-8% 3000-18000 第三阶段：相对高级阶段 20世纪80年代中期至今 8%-10% ＞18000 资料来源：中国指数研究院综合整理 图:1947-2009年美国房地产业发展指标图 数据来源：美国Bureau of Economic Analysis数据库 1.2 德国 德国房价指数随名义GDP增长率变化而变化。1960-1995年，德国名义GDP增长率波动较大，该时期其房价指数变动也较大，其中1970年德国名义GDP增长率达到高点，接近15%，同年，房价指数上升幅度也达到高点，接近20%；1996-2005年左右，德国名义GDP增长率波动较小，同期，房价指数也比较平稳。总之，德国房价指数变动的上升、下降的走势与其名义GDP增长率的走势相一致。 德国房价指数与收入指数走势相一致。1980-1992年德国工资和收入指数稳步上升，房价指数也是稳步上升，1992年德国工资和收入指数停止攀升，滞后几年，1995年房价指数也停止上升，此后收入指数和房价指数变化都比较平稳。2006年，收入指数出现明显的上升，同时房价指数也出现了明显的上升。 图：德国房价指数变动与名义GDP 增长率变化情况 数据来源：CEIC，东方证券研究所 图：德国房价指数与居民工资收入指数 数据来源：CEIC，东方证券研究所 1.3 日本 随着城市化加速日本土地价格快速上涨。1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，到1975年日本的城市化已经达到75.9%，日本的城市化进程接近尾声。与快速城市化相伴的是土地价格的快速上涨，由于城市化率迅速提升，商业用地和住宅用地需求增长较快，促使商业用地和住宅用地价格开始迅速攀升。 图：1947-2000年日本城市化进程 数据来源：日本统计局，招商证券研发中心 图：1953-2005年日本各类土地价格指数 数据来源：中金公司，中国指数研究院整理 日本地价增长率随着经济增长的变化而变化。1955-1975年，日本实际GDP增长率在10%左右，这个时期地价上涨在20%左右；1975-1990年，日本实际GDP增长率有所下降在8%左右，地价上涨幅度也比前一个时期有明显的下降，在10%左右；随着日本实际GDP增长率进一步的下降，日本地价出现了下降。很明显，日本经济增长率的变化影响着土地价格的变化。 图：日本地价变动与GDP增长率 资料来源：日本统计局，中金公司研究部，中国指数研究院整理 1.4 韩国 图：韩国城市化率及其提高幅度 数据来源：韩国统计局，招商证券研发中心，中国指数研究院综