现阶段住房公积金制度运行中问题与对策.docVIP

现阶段住房公积金制度运行中问题与对策 　　提要本文通过分析我国住房公积金制度运行现状和存在的问题,提出全国统一管理、调整公积金贷款政策、住房公积金证券化等三项措施建议。 　　关键词:住房公积金;REITs;完善体系 　　中图分类号:F407.9文献标识码:A 　　 　　住房公积金制度是国家用法律手段、经济手段和行政手段对住房基金进行强制储蓄,并由政府集中支配定向用于住宅建设和住宅融资的管理制度,它具有社会性、互助性、保障性、政策性的特点,是我国社会保障体系的重要组成部分。我国住房公积金政策始于1991年,最初制度是在商品房市场不发达、住房信贷不发达的背景下建立起来的,其目的是解决城镇居民住房问题。然而,当今住房公积金制度实施的前提已经不复存在,加之住房公积金制度运行过程中暴露了多种问题,住房公积金制度的存在和发展受到了公众质疑。 　　 　　一、住房公积金制度运??中面临的问题 　　 　　(一)我国公积金制度覆盖面不够大。国务院2002年3月24日修订版《住房公积金管理条理》规定,住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。在建金管[2005]5号《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》中又规定,有条件的地方,城镇单位聘用进城务工人员,单位和职工可缴存住房公积金;城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。虽然政策上扩大的了公积金制度的覆盖范围,但是实际操作中由于并没有对城镇单位聘用进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员的公积金缴存做强制性的规定,因此许多地区仍然是将这一群体排除在公积金制度之外的。另外,对于很多企业特别是一些私营企业,他们把公积金看成是对企业的一种负担并不把为职工缴存公积金当成一种义务,有些企业是能不开户就不开户,能迟缴就迟缴,能少缴就少缴。在当前就业形势严峻的情况下,甚至有些企业在招聘的过程中会明确告知不为员工缴存住房公积金。资料显示,截至2009年9月,我国个体私营企业从业人员达到1.5亿,其中城镇新增就业的90%以上都是私营企业解决的,而这部分人正是最需要解决住房问题的人,是公积金政策应该要倾向的中低收入家庭,而现实中他们却排除在住房公积金制度之外,这不能不让人深思。 　　(二)新形势下低收入家庭不能或者仅能获得极少的公积金贷款。当前的中国,面临两方面的新形势,一是人口迁移和流动的规模日益增长,在城市化进程较快的地方,以北京为例,每年新增54.3万,其中70%是流动人口;二是八十年代婴儿潮所产生的适婚人口增加。有研究证明在未来15年是我国经济社会发展的“人口红利”时期,婚龄人口对于住房的刚性需求将会持续增加。这样,新增迁移人口与适婚人口重叠,构成住房的刚性需求,也构成了低收入家庭的主体。然而,这部分刚性需求主力往往不能受惠于住房公积金政策,原因有二:一是住房公积金贷款实际可贷额度要根据职工还款能力、实际缴存情况等因素计算确定,对于刚性需求者而言,他们收入相对比较低,缴存时间短,所以他们能够享受到的公积金贷款并不多;二是封闭运行的规定使得公积金不能跃出各自的行政区域,目前仅有为数不多的几个省支持住房公积金异地贷款,而且还仅是省内支持,因此想跨省利用公积金贷款买房是不可能的。这样,在人口迁移规模日益扩大的背景下,往往出现这种情况,即使分处两地的父母想支持子女购房,却不能有效利用自己的住房公积金贷款,或是工作在一个城市,想定居于另一城市的人不能使用住房公积金贷款购买拟居住地的房子。住房公积金制度本是为解决低收入家庭住房需要而设立的,因此贷款利率相对较低,但最终反而是一部分收入较高的家庭能获得较大额度的公积金贷款,而真正的低收入家庭反而只能去寻求利率较高的商业贷款,不免会遭受劫贫济富的质疑。 　　(三)公积金归集难,运行效率不高。正如前文所说,公积金覆盖面有限,很多群体排斥在公积金政策之外,即使公积金政策覆盖之下的企业也存在迟缴少缴的情况,并且在就业压力巨大的今天,政府公积金归集压力不及解决就业压力和GDP增长压力,因此对于公积金的缴纳没有强制性措施,随意性很大,甚至有的地方政府还以不缴纳住房公积金作为招商引资的优惠条件。作为缴纳主体职工而言,不少职工的住房已伴随着城市化进程,有了较大的改观,他们对将每月强制缴纳住房公积金用于“互助”其他未解决住房困难的职工的兴趣已不大。这些因素交替作用,便造成一个现象,即全国大部分地区住房公积金的归集率都在60%以下。而与之形成鲜明对比的是,公积金贷款需求过猛,大大超出各个城市住房公积金中心的资金供应能力。不少城市纷纷出现了“存贷倒挂”、资金严重供不应求,产生“流动性紧缺”问题。 　　由于目前公积金短期贷款利率低于其在银行沉淀所