第十三章 资金运作与财务相关管理 物业相关管理理论与实务课件.pptVIP

Edited by Z. M. Gu * * 第十三章 资金运作与财务管理 第一节 物业管理的财务制度 一、物业管理企业财务管理的相关法规 《企业财务通则》是设立在中华人民共和国境内的各类企业财务活动必须遵循的原则和规范，它对企业的资金筹集、各类资产的核算、对外投资、成本费用、收入利润、外币业务、企业清算、财务报告和财务评价等方面作了通用性的规定，物业管理企业的财务管理也必须遵循这一规范。 第一节 物业管理的财务制度 《物业管理企业财务规定》是为了规范物业管理企业的财务行为，对物业管理企业财务核算的一些特殊方面专门制定的规定。该规定的主要条款包括代管基金、成本费用和收入利润三个大的方面。 《施工、房地产开发企业财务制度》主要规定了一些包括资产负债、成本费用、收入利润等具体的财务核算方法，是《企业财务通则》条款的细化和具体化。 第一节 物业管理的财务制度 二、物业管理企业财务管理制度的主要内容 （一）基本制度 1、根据国家财务工作的原则和规定制定的本企业综合性的财务制度； 2、企业财务机构的设置，企业财务工作的任务和职责范围的规定； 3、财务人员的职责权限、技术职称、任职奖惩等规定。 第一节 物业管理的财务制度 （二）业务制度 1、资金筹集。包括对资本金筹集、处理方式等方面的规定以及对企业流动负债、长期负债等财务项目核算和处理的规定。 2、各类资产的核算。包括对企业流动资产、固定资产、无形资产、递延资产及其他资产的核算和处理方法等方面的规定。 3、成本和费用。包括对各类成本费用的界定，对成本费用核算方法的规定以及对坏帐损失处理的规定等。 4、营业收入和利润。包括对各种收入、支出和利润的界定及对其核算方法的规定。 5、代管基金。包括对代管基金的界定以及代管基金管理的规定。 第二节 物业服务费的构成与测算 二、包干制的物业服务费的构成 物业服务费的构成包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 第二节 物业服务费的构成与测算 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。 物业公司在进行收费测算时，还应加上合理的利润部分。 第二节 物业服务费的构成与测算 三、物业服务费的测算方法 物业服务费的测算一般按照每月每单位面积各种费用的综合进行计算，通常可用以下公式来表示： X=∑Xi ×（1＋利润率） （i=1,2,……9） X ：公共性服务单位收费标准，单位为元/月、平方米； Xi：第i分项费用收费标准，单位为元/月、平方米； （注：“∑”表示对各项费用的算术求和。） 第二节 物业服务费的构成与测算 （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费（X1） 第二节 物业服务费的构成与测算 （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（X2） 该项费用包括楼宇内公用部位如过道、门厅、楼梯及辖区内道路的各种土建零修费；各类公共设施、设备日常运行维修及保养费；公共照明费等。这类费用中除了电费外，大部分是需要通过经验判断得到的，下面只介绍公共照明耗电费的测算方法。 第二节 物业服务费的构成与测算 （三）物业管理区域清洁卫生费用、 物业管理区域绿化养护费用、 物业管理区域秩序维护费用（X3＋X4＋X5） 在实际测算中，物业管理区域清洁卫生费用是按照每人每月物质损耗补偿计算的，这里假设为100元；物业管理区域绿化养护费用是按照每年每平方米支出固定数额的物质补偿计算的，这里假设为2元；物业管理区域秩序维护费用是按照每人每年物质损耗补偿计算的，这里假设为300元。 第二节 物业服务费的构成与测算 （四）办公费用（X6） 办公费用以管理人员工资总额为基数提取一定比例，这里假设为25％。 （五）物业管理企业固定资产折旧（X7） 物业管理企业固定资产的折旧按照财务部门的规定计提。 第二节 物业服务费的构成与测算 （六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（X8） （七）经业主同意的其他费用（X9） 主要是指在合同中约定的不包含在上述8项中的费用，按照合同约定收取。 *