第六讲 房地产项目开发的实务基础 —基础认识与实务要义 房地产企业经营相关管理 .pptVIP

第 六 讲 房地产项目开发的实务基础 —基础认识与实务要义 （Ⅱ）;三、前期工作阶段的实务要义（Ⅰ） ; 1、房地产开发项目的规划设计是项目建设获得 国家许可的前提条件 房地产开发项目的规划设计工作是根据开发项目的具体情 况和开发设想，综合协调城市规划管理部门、各有关部门（如 消防、交通、卫生等）的要求，根据项目可行性研究和市场调 查资料，在经济效益、社会效益、环境效益统一的前提下： ◆拟订《项目开发的规划设计要求》， ◆然后进行设计招标，选出最优《规划设计方案》， ◆获得政府规划管理部门批准后,付诸实施。; 2、房地产开发项目的规划设计是房地产开发项目的“龙头” 开发企业必须对项目开发的全过程，特别是投资风险负责。 因此对于如何根据基地的具体情况和开发企业的实力分期开发，开发何种性质和档次的建筑，如何确定房型比例和面积标准，以及设施、设备的配置及其标准等等，都需要开发企业以市场调查和经济可行性研究为规划设计部门导向、提出要求，并为降本节支严格把关。 可见规划设计的质量以及是否符合市场需求，直接关系到项目开发的成败，因此规划设计工作是房地产开发项目的“龙头”。 3、房地产开发项目的规划设计是处理好企业与社会各方关系的系统工程 房地产开发项目的规划设计既要考虑城市规划、城市设计的要求，又要考虑社会需求和开发的效益，是一项复杂的系统工程。为了有效发挥规划设计在房地产开发中的重要作用，房地产开发企业应当重视对政策、市场的不断研究，重视既懂经济、又懂工程技术的复合型人才的开发培养，还要重视公共关系，协调规划设计和实施过程中的方方面面关系，处理好各种复杂的矛盾和问题，将加强项目规划设计的管理落到实处。;遵照“国家标准”，根据基地的规模居住区可分为：居住区、居 住小区和住宅组团三级结构。 ◆ 居住区一般由3—5个居住小区组成，人口3—5万人，1— 1.5万户； ◆ 居住小区一般由4—5个组团组成，人口0.7—1.5万人， 0.2—0.4万户； ◆ 住宅组团一般为0.1—0.3万人??300—700户居民。 居住区的总户数和总人口规模是公建配套和市政配套的主要依 据。 人口规模确定比较正确的方法是以住宅区的总户数乘以城市近 期统计的户均人口。; ■ 环境容量 （1）建筑容积率、建筑密度 ◆建筑容积率为建筑物基底（底层地面）以上各层建筑的总面积与基地面积的比值。 ◆建筑密度（覆盖率）为建筑物基底面积与建筑基地面积的比值。 建筑容积率、覆盖率是重要的环境容量指标。它与基地所处的地段、用地性质、建筑高度等参数有关。 城市规划行政主管部门根据地块的用地性质、建筑使用性质、道路交通、配套设施、城市设计等控制要求，以及社会经济发展的需要，制定出定量的参数，如下表所示。; 上海城市规划建筑密度和建筑容积率控制指标表; （2）人口密度 居住区人口毛密度为居住区居住总人口除以居住区总用地（人/公顷）。 居住区人口净密度为居住区居住总人口除以居住用地（人/公顷）。 居住区人口毛密度和净密度是居住区规划设计的一个重要指标。居住区人口毛密度见下表。; ■绿地率 绿地率为基地内绿化用地与基地面积的比值。 绿地率的高低，直接反映环境生态质量的好差。对于绿地率指标，各地都有具体的规定。 ■建筑控制 （1）建筑高度 建筑高度一般由地区性详细规划确定。 （2）建筑后退 沿路建筑退让红线的距离可按下表规定，同时满足消防、交通的要求。; 沿路建筑退让距离;■停车车位 指标由城市规划、交通主管部门根据本地的实际情况制订。 ■停车方式 ◆大型公共建筑的地下停车库，一辆小型汽车停车车位所需的建筑面积约为35～45 平方米，中型汽车约为65～75 平方米。 ◆高层住宅楼一般将地下车库放在绿化带下面，或者公寓的间距范围内等等。 ◆住宅地下自行车车库应设室外出入口。 ■基地出入口 ◆基地位于城市主干路与次干路、支路相交的位置旁，出入口应设在次干路和支路上； ◆基地位于次干路和支路相交的位置旁，出入口应设在支路上； ◆出入口不宜设置在主干路上，确需要在主干路上设置时，距离交叉口不应小于80米或在基地的最远端。 ◆在次干路上设置出入口，距离与主干路相交的交叉路口不宜小于50米，距离与次干路相交的交叉口不宜小于30米，距离与支路相交的交叉口不宜小于20米。;■ 居住小区用地平衡表; ■居住