第五章 物业服务企业 物业相关管理理论与实务第三版课件.pptVIP

Edited by Z. M. Gu * * 第五章 物业服务企业 第一节 物业服务企业的特点与分类 一、物业服务企业的概念 物业服务企业，是指按合法程序成立并具备相应资质条件、按照物业服务合同从事物业服务活动的具有独立法人地位的经济实体。 第一节 物业服务企业的特点与分类 二、物业服务企业的特点 物业服务企业除符合企业的一般特征外，还具有以下特点： 1．服务性。 2．经营性。 3．专业性。 4．平等性。 第一节 物业服务企业的特点与分类 三、物业服务企业的类别 （一）从物业管理企业的组建来看，大致可分为四种类型 1．由房地产开发企业投资设立的子公司 2．由房地产部门所属的房管所转换为物业服务企业。 3．由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业 4．按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业服务企业。 第一节 物业服务企业的特点与分类 （二）从物业服务企业与物业的产权关系来看，可分为两大类： 1．委托服务型物业服务企业。 2．自主经营型物业服务企业。 （三）按股东出资形式来划分 1．物业管理有限责任公司 2．物业管理股份有限公司 3．股份合作型物业服务企业 第二节 物业服务企业的设立 二、物业服务企业设立的步骤 （一）可行性研究 1、市场调查 2、综合分析 3、编写可行性报告 第二节 物业服务企业的设立 （二）物业服务企业建立的筹备 1、人才储备 2、起草管理章程 3、筹集资本金 （三）登记注册 组建有限责任的物业管理企业和股份有限物业管理企业，登记注册时应提交的文件略有不同 （四）资质审查及税务登记 第三节 物业服务企业运行机制 一、物业服务企业的组织形式 （一）物业服务企业的组织类型 1、实体型物业服务企业。一般属于大中型企业，其内部按“统一领导与分级管理”原则，形成三个层次：（1）决策层；（2）管理层；（3）作业层。这类企业一般都可直接接受项目；同时，它也能提供物业管理的顾问、咨询服务。此类企业的适应性强，但人员较多，不易转型。 第三节 物业服务企业运行机制 2、管理型物业服务企业。大多是中小型企业，主要由管理层人员组成，具体的作业操作需要时就采取分包形式。这类企业必须与专业企业建立合同关系。企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中，经营灵活，在物业管理市场中具有较强的竞争力。 3、顾问型物业服务企业。由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、但业务素质高。 第三节 物业服务企业运行机制 （二）物业服务企业的主要职能机构 1．经理室。 2．办公室。 3．管理部。 4．财务部。 5．工程部。 6．经营发展部。 总经理 总经理 组 长 绿化部主任 作业组1 作业组2 作业组3 组 长 组 长 组 长 保安部主任 组 长 组 长 图1：直线制的组织结构 维修部主任 组 长 组 长 组 长 第三节 物业服务企业运行机制 （三）物业服务企业组织形式的选择 1、直线式 第三节 物业服务企业运行机制 2、直线――职能制 公司经理 人事部 财务部 办公室 招投标部 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 作业组2 物业管理项目2 物业管理项目1 作业组1 作业组1 作业组2 图2：直线-职能制的组织结构 第三节 物业服务企业运行机制 3、矩阵式 总经理 项目A 人事部 财务部 A人事 项目B B人事 A财务 B财务 绿化部 A绿化 B绿化 维修部 A维修 B维修 C维修 C绿化 C财务 项目C C人事 图3：矩阵制制的组织结构 第三节 物业服务企业运行机制 4．事业部制 人事部 财务部 办公室 总公司 工程部 公关部 产投标部 住宅管理事业部 职能机构 职能机构 项目2 职能机构 职能机构 园林部 专业服务事业部 职能机构 职能机构 项目1 租赁经营事业部 项目1 项目2 维修部 图4：事业部制的组织结构 第三节 物业服务企业运行机制 分析上述各种组织形式的特点，可以看出，不存在适应一切企业的标准模式。所以，企业必须从实际出发加以应用。概况地说，选用企业组织形式，应考虑下列几个主要因素。 1．企业的规模、类型及所负担的职能。 2．企业的经营方式与管理业务的负责程度。 3．物业服务模式与服务对象特点。 4．拥有托管物业的管辖范围的大小与种类的多少。 5．企业管理手段的先进性与管理人员的素质和能力。 第三节 物业服务企业运行机制 二、物业服务企业的制度建设 （一）物业服务制度设置的原则 1．合法性原则。 2．市场化原则。 3．实事求是原则。 4．责权利相统一原则。 5．定性与定量相结合的原则。 6．简明扼要的原则。 第三节 物业服务企业运行机制 （二）物业服务制