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对国内城郊住宅看法与思考 　　【摘要】城郊住宅是相对于市区住宅而言,位于城市建成区以外、城市居住圈以内的城市郊区住宅。既然城郊住宅成为一种趋势,就有必要弄清楚其市场价值趋势与规划布局原则,做好城郊住宅的开发建设和管理,同时还可以根据城郊住宅建筑的发展走向,分析住宅郊区化对房地产开发的影响。 　　【关键词】城郊住宅;看法与思考 　　 　　随着经济的发展,居民生活水平不断改善,人们对住宅的选择开始从解决住房基本需要转向追求舒适的居住环境,亲近大自然、追求清洁安静的住宅环境是这一时期住宅选择的方向,这是城郊住宅大量出现的根本原因。不同类型的城郊住宅以都市不同阶层居民作为主要客源,都比较好地利用了郊区土地成本低、环境优美的优势。但在具体发展过程中,这些郊区化住宅也还存在着一系列问题。尤其我国城郊住宅的发展与发达国家相比还有很大区别,因此需要在借鉴国外经验教训的基础上,研究中国特色的城郊住宅发展规律,为城郊住宅的科学规划、建设和管理服务。 　　一、城郊住宅的市场价值趋势与规划布局原则 　　(一)城郊住宅市场价值的一般分析 　　首先,城郊住宅一般布局在郊区自然环境优越的地方,密度较低,各种污染较少,容易亲近自然,这是其主要优势。同时,由于市区地价较高,城郊住宅具有明显的价格优势。住宅面积和停车泊位相对宽敞。从劣势来看,城郊住宅外围一般是乡村社区,社会文化环境与氛围较差,社会治安情况复杂。住户在商务、就业、教育、医疗保健、娱乐、文化体育等方面不如市区方便,往往需要借助交通工具往返市区,从而增加了在交通方面的经济、时间和精力花费。 　　其次,城郊住宅的发展规模和潜力取决于其市场需求的发育。市场对城郊住宅的价值评判和接受认可程度是动态的,主要影响因素包括消费者的居住习惯和观念、家庭收入和居住消费水平、居住圈的相对距离和区位概念、城郊住宅的综合居住成本等。 　　最后,居民居住习惯和观念是决定购房需求偏好的重要因素。综合来看,随着基础设施和城镇体系的完善,加上人们居住习惯和居住需求偏好的转变,城郊住宅的相对市场价值会提高,市场需求潜力巨大。特别是高收入家庭会率先成为城郊住宅的消费主体,这在近几年城郊别墅和高档住宅发展中表现十分突出。因此当前迫切需要通过合理的规划布局、综合开发、配套建设和政策扶持,引导和促进城郊普通住宅的发展,提高其市场竞争力,保证住宅市场的协调发展。 　　(二)城郊住宅科学规划布局就遵循的原则 　　就前国内城郊住宅的发展现状来看,多数处于自发和无序状态,往往存在“先盖房、后修路、再规划”的现象,造成很大浪费、甚至破坏。借鉴国外城市新区开发和卫星城镇建设的经验,我国城郊住宅的健康发展迫切需要落实“统一规划、综合开发、配套建设”的基本方针,提高城郊住宅在社会、经济、生态等方面的综合效益。具体说来,城郊住宅的规划布局应该体现以下几个原则。 　　一是城市居住圈统一规划原则。城郊住宅规划和布局的视野必须超越市区行政区划界限,主要体现市场和经济活动形成的居住圈范围,充分考虑城镇体系发展和城市功能结构调整的方向和趋势。有必要在城市规划和城镇体系规划基础上,编制城郊住宅专项规划,并把它与新区开发和卫星城镇建设结合起来。 　　二是组团式集中布局原则。根据现代城市规划理论与实践发展趋势,城市功能结构必须改变从建成区四周简单平面外推的办法,市区外围应该成为点、线、面结合网状结构,形成开放的城镇体系,把城市融入自然之中。作为城郊住宅更应根据自然环境、地理因素、交通条件、历史文化习惯等组团式布局,以便体现其亲近自然的特色和魅力。另一方面,城郊住宅布局又不能过于分散,以免规模不足、配套困难、资源和环境严重浪费。因此,在选址时不宜盲目,要充分考虑市区外围现有城镇的开发利用和改造升级。 　　三是产业协调原则。城郊住宅规划布局应注意产业协调和综合发展,增强卫星城镇的整体城市功能。例如,可以把城市产业结构调整、开发区建设、“优二兴三”、旅游资源开发等战略与城郊住宅规划布局结合起来,提高其整体功能和可持续综合效益。 　　四是节约土地、保护环境原则。人多地少是我们的基本国情。相对市区住宅而言,城郊住宅在面积和环境方面具有优势,特别需要强调节约土地和保护环境。 　　二、城郊住宅开发建设和管理过程中应注重的环节 　　在开发建设、市场定位、项目策划、营销推广和物业管理等方面,城郊住宅与市区住宅也有很大区别,政府、开发商和物业管理公司都面临新的挑战,应该着重解决好下列问题 　　一是组织大规模集中开发。政府在城郊住宅发展中起着引导和推动作用。在作好整体规划布局的基础上,考虑到规模效益和基础设施配套要求,城郊住宅的开发建设应相对集中,有计划推进,不能遍地开发。 　　二是完善现代化交通系统。城郊住宅区到市区的交通系统必须完善、便捷,方便住户往返