青岛开发区国际贸易中心项目市场调研及定位（中期）报告.doc

青岛开发区国际贸易中心项目市场调研及定位（中期）报告 世邦魏理仕 商铺部 二零零八年六月 发展目标 最大化商业价值，打造 开发区标志性项目 最大化商业价值，打造 开发区标志性项目 对城市贡献 z完善城市载体功能 z启动新的城市发展理念 z开发区的城市客厅 对城市贡献 z完善城市载体功能 z启动新的城市发展理念 z开发区的城市客厅 对社会贡献 z引入新的消费理念 z更多社区和人群的活动场所 z更多就业机会 对社会贡献 z引入新的消费理念 z更多社区和人群的活动场所 z更多就业机会 企业的收益 z理想的收益 z增强实力 z更多的市场份额 z更多的经验 企业的收益 z理想的收益 z增强实力 z更多的市场份额 z更多的经验 典 范 建筑 - 形象 – 模式 - 招商 - 运营 - 服务 – 文化 – 品牌 发展目标 开发区标 志性项目 对城市贡献 ??完善城市载体功能 ??启动新的城市发展理念 ??开发区的城市客厅 对社会贡献 ??引入新的消费理念 ??更多社区和人群的活动场所 ??更多就业机会 企业的收益 ??理想的收益 ??增强实力 ??更多的市场份额 ??更多的经验 ?? 宏观情况回顾与分析 ?? 整体商业市场 ?? 基础/地块分析 ?? 市场研究 ?? 竞争分析 ?? 需求分析 ?? 项目SWOT分析 ?? 市场空白点分析 ?? 市场定位与商业主题 ?? 设计建议 ?? 商品组合建议 ?? 租金预测 ?? 附件 青岛位于山东半岛南端，黄海之滨。青岛依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城 市 。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，其中市区1159平方公里，截止到20077年底，总人口 757.99万，其中市区人口275.55万人。 青岛是东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，也是中国重要 的外贸口岸和海洋科研基地。 宏观情况回顾与分析 山东省省会济南山东省省会济南 青岛所在位置青岛所在位置 青岛概述 宏观情况回顾与分析 山东省省会济南山东省省会济南 青岛所在位置青岛所在位置 ?? 青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖” ?? 青岛是全国两个“中国品牌之都”之一 ?? 青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名，获得“中国人居环境奖 ?? 青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都” ?? 青岛是中国重要的外贸口岸之一和中国重要的海洋科研基地 2007年，青岛GDP达到3786.52亿，继续保持了16%的增长速度，在全国非直辖市城市中排名第六位 青岛概述 宏观情况回顾与分析 青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）是1984年10月经 国务院批准成立的，与青岛老市区隔海相望，区内拥有国 家级青岛保税区和青岛新技术产业开发试验区以及省级薛 家岛旅游度假区，是中国开放区域最集中的地区之一。 目前青岛市行政区划共辖市南、市北、四方、李沧、崂 山、城阳、黄岛7个区和州、即墨、平度、胶南、莱西5个 县级市。 市南区位于青岛市区南部，是青岛市政治、文化、商贸、 金融、旅游的中心区域。市南区的地理位置决定了其在青 岛对外开放的“窗口”地位。 崂山区，位于青岛市区东部，与老市区相邻，是青岛市著 名的旅游胜地。未来此行政区域将会集中城市主要的会议 会展设施、文化娱乐设施，建设成为青岛市的高新技术产 业发展中心、旅游度假中心、东部商贸中心、高等教育发 展中心和节庆会展中心。 市北区地处青岛市市区中部，是历史较为久远的一个区， 经过历年的发展与规划，目前此区商业繁荣，人口稠密， 是青岛市经济、文化、金融和商业中心区域之一。 四方区也位于青岛市市区中部，由老城区、东部新区和西 部海岸经济带三部分组成，是青岛市的工业、交通、商业 和文化中心区之一。 李沧区是青岛市内四区之一，位于青岛市市区北端，是进 出青岛市的咽喉之地。 城阳区是1994年5月最后一次区划调整后成立的新区，地处 青岛市北部，距空港及港口均较近，具有良好区位优势。 资料来源：世邦魏理仕 青岛概述 ?? 截止到2007年底，全市总人口数约为757.99万人，人口年增长率1.1%。青岛市区总人口数为275.55万人。青岛市人口的增长情 况如下图所示。 ?? 从上图可以看出，青岛市人口的自然增长率较低，但人口每年增长绝对值却较大，由此可以看出，青岛是一个移民城市，外来 人口较多。按照目前的人口增长水平预测，预计到2008年，青岛市区的户籍人口总数将达280万人。 7 0 6 . 6 7 1 0 . 5 7 1 5 . 7 7 2 0 . 7 7 3 1 . 1 7 4 0 . 9 7 4 9 . 4 7 5 8 . 0 0.7%0.5% 0.5% 1.1% 1.3% 1.5% 0.7%