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土地出让收益模糊综合评价 　　摘要：房地产业是国民经济的基础性、先导型和支柱性行业，房地产业与国民经济有着紧密的联系，是国民经济的“晴雨表”。引导和促进房地产业持续、稳定、健康地发展是国内外政府历年来基本的调控目标之一。土地是珍贵的经济资源，更是房地产市场的重要供给要素之一，高效率地利用土地资源可有效的规范土地市场，进而稳定房价，促进房地产市场的均衡运行。影响土地出让收益的各主要不确定因素具有模糊性和不确定性，运用模糊数学相关知识可以对土地出让收益进行分析和研究。 　　关键词：土地出让 模糊数学 收益 　　中图分类号：F293.2文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）30-0165-03 　　房地产业在国民经济中具有基础性、先导型和支柱性作用，在国民经济中所处的重要地位已为各国房地产业发展的历史所证实，具有不可替代的地位。房地产业与国民经济有着紧密的联系，是国民经济的“晴雨表”。因此，引导和促进房地产业持续、稳定、健康地发展，不仅有利于满足广大群众的基本住房消费需求，还可保持国民经济的平稳、较快增长，促进中国经济建设和社会发展目标的实现。与宏观经济一样，房地产行业在其运行过程中存在较为明显的周期性波动现象，房地产产业发展过程一般可分为复苏与增长、繁荣、危机与衰退、萧条等四个阶段。房地产市场的这种波动性是不可避免的，但波动的幅度如果太大会影响国民经济的正常发展。由于市场调节的盲目性，仅靠市场这种微观调控方式不能很好地控制房地产周期波动幅度。同时，房地产市场需要资金、土地等多种资源，具有资源综合性，通过这些资源的供给可以有效控制房地产市场波动的振幅，从而促进房地产市场均衡发展。 　　土地是珍贵的经济资源，更是房地产市场的重要供给要素之一，土地政策的变动会引起土地交易价格的波动，进而对房地产市场有较大的影响。2004年3月，中国政府首次将土地制度调控作为继财政政策、货币政策之后的第三大宏观政策调控工具。通过合理的土地储备，可有效的规范土地市场，进而稳定房价，促进房地产市场的均衡运行；同时，也有利于稳定民心，保证社??安定和国民经济的长期、稳步发展。 　　另外，城市土地是城市形成和发展的基础，是城市社会、经济、政治、文化等各项活动载体，城市土地收益是政府的重要收入来源之一，土地收益在某方面代表城市土地资源利用的合理程度。而在城市土地出让过程中，一般涉及的资金密集且技术难度较大，每一项微小的分析判断都将直接影响土地收益的大小，关系到国家的切身利益。因此，对其正确评价至关重要。 　　一、指标选取 　　城市土地收益是一个内涵丰富的概念 [1]，涉及多方面的因素，难以简单地用单个或几个指标进行评价，必须建立科学的评价指标体系，进行全面反映，综合评价。构建城市土地收益综合评价的指标体系必须遵循以下原则：（1）科学性原则：指标体系的建立应立足于城市土地出让收益评价的理论框架，科学地体现城市土地出让收益的内涵。（2）主导因素原则：主要考虑对土地出让收益影响大的因素，即主导因素，剔除影响较小的因素。这样，既减少工作量，也可保证工作精度。（3）代表性与独立性原则：指标体系的建立应尽可能地排除相关性较强的指标，选择具有代表性和独立性较强的指标参与评价过程，提高评价的准确性和科学性。（4）全面性与可操作性原则：即指标体系应能从不同角度反映被评价系统的主要特征和状况；指标的数据应易于收集；其准确性、可靠性容易保证；指标数量不宜过多；此外，应避免过于复杂的计算，易于掌握。 　　一般来说，影响土地出让收益的不确定因素应该从宏观影响因素和微观影响因素两个方面来考察[2]，评价指标（见下页表1）： 　　二、土地出让收益的模糊综合评价 　　影响土地出让收益的各主要不确定因素中，都具有模糊性和不确定性，严密的经典数学推理难于计量和预测土地效益风险潜伏性及风险度。运用模糊数学（Fuzzy mathematics） 能描述一些含混模糊的客观现象，它突破二值逻辑，描述多值逻辑，能将以上的影响土地收益的不确定因素，作为一个内部模糊关系涵盖入一个评价模型之中，以实现综合性的评判 [3]。模糊综合评价法的一般步骤如下： 　　1.确定识别评价指标集。根据上面的评价体系，我们可以得出两级评价指标： 　　一级指标：Y=（Y1，Y2） 　　二级指标：Y1=（Y11，Y12，Y13，Y14） 　　Y2=（Y21，Y22，Y23） 　　2.确定各指标的权重系数。所谓权重系数是表示某一指标在上级或整体指标体系中具有的重要程度。某种指标越重要，则该指标的权重系数越大，反之，权重系数越小。可通过德尔菲法（Delphi technique）、相关系数法和层次分析法来确定各指标的权重。设Yi对Y的权重分别为k1、k2，则对应的权重矩阵为K=（K1，K2）