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土地和货币政策对商品住宅价格动态影响研究 　　一、引言 　　商品住宅价格由供给和需求共同作用所形成，土地是影响商品住宅供给的重要因素，货币政策也影响着商品住宅的需求和供给。中央和各级地方政府经常使用货币和土地这两个主要的政策工具，直接或间接地调控商品住宅市场的供需和价格。因此，准确评估土地、货币政策对商品住宅价格的影响，对目前政府进行房地产市场的宏观调控具有十分重要的意义。本文利用2004-2009年的季度数据，基于状态空间模型，就土地、货币政策对商品住宅价格的影响进行实证分析，对土地价格、土地供应量、货币供应量和利率对商品住宅价格的动态影响进行定量研究。 　　在研究结构上，本文首先就土地因素和货币政策对房地产价格影响的相关研究进行了文献综述，然后在第三部分阐述了状态空间模型的原理及变量的选取，随后第四部分对模型进行估计和结果分析，最后部分给出了研究结论和政策建议。 　　 　　二、文献综述 　　由于近年来我国商品住宅价格的迅速上涨，因此很多学者先后从不同角度研究了土地、货币政策对房价的具体影响。 　　从土地价格和房价的关系来看，刘琳和刘洪玉【1】（2003）、张娟峰和刘洪玉【2】（2010）、等研究认为地价上涨是房价上涨的一个因素；而赵红岩和李荣百【3】（2007）认为土地价格变动不是住宅价格变动的原因。 　　从土地供应量对房价的影响来看，黄忠华等【4】（2009）和Pollakowski和Wachte【5】（1990）等学者认为土地供应能够对房价产生影响，而Barlow【6】（1993）、Lai和Wang【7】（1999）等研究认为住房供给与土地供给没有显著关系， 　　从货币政策对房价影响来看，梁云芳和高铁梅【8】（2007）、蒋厚栋【10】（2010）、王来福和郭峰【11】（2007）等多数学者认为货币供应量或信贷规模对房价上涨有正向影响；同时黄忠华和吴次芳等【9】（2008）等研究认为利率政策对房价的影响不显著。 　　总体而言，从研究内容及结果来看，现有研究主要集中于土地价格、土地供应量、货币供应量和利率对房地产价格长期的影响，而没有考虑到这些影响的短期动态变化；从研究方法来看，多是运用的Granger??果关系检验、协整方法、VAR模型等固定参数模型。但由于我国房地产市场在政策因素和外界冲击的影响下表现并不稳定，用固定参数模型无法捕捉这种结构上的变化，并导致忽略了许多真实有价值的信息，因此，本文利用状态空间模型来构造可变参数模型，就货币政策对房地产市场供给和需求的影响进行动态测度和分析。 　　 　　 　　三、模型说明及变量选取 　　状态空间模型（state space model）是以隐含着的时间为自变量的动态时域模型。现代控制理论创始人之一R.E.Kalman于1960年在论文《A New Approach to Linear Filtering and Prediction Problem》中提出了状态空间方法。状态空间方法是一种时域方法，其中引入了状态变量概念，用状态方程描写动态系统，用量测方程描写量测信息，由状态方程和量测方程构成状态空间模型。它包括两个模型：其一是状态方程，反映动态系统在输入变量作用下在某时刻所转移到的状态；其二是输出或量测方程，将系统在某时刻的输出和系统的状态及输入变量联系起来。因此，状态空间模型是描述动态系统的完整模型，表达了由于输入引起系统内部状态的变化，并由此导致输出发生的变化。 　　可变参数模型的状态空间的一般表示如下： 　　在（1）式中zt是具有固定系数α的解释变量集合，xt是随机系数的解释变量集合，随机系数向量βt是状态向量，称为可变参数。βt是不可观测变量，必须利用可观测变量yt和xt来估计。如果yt和xt是季度时间序列，还应从中除去季节变动要素。在（2）式中假定参数βt的变动服从于AR(1)模型。εt和ηt分别是量测方程和状态方程的扰动项，根据（3）式，二者是相互独立的，且服从均值0、方差为σ2和协方差矩阵为R的正态分布。 　　土地作为房地产市场中重要的投入要素，土地对房地产市场有着重要影响。一方面，土地费用是住宅成本的重要组成部分，土地价格的变化会引起商品住宅价格产生波动。另一方面，土地供应量能够直接影响房地产供应量，进而改变市场价格，因此，在土地方面本文选择土地价格和土地供应量作为影响房价的因素。 　　除土地因素外货币政策对房地产市场也有着显著影响。在货币政策的中介目标选择上，以弗里德曼为代表的货币主义观点坚持货币供应量作为中介目标，而经济学家普尔提出根据经济体系不确定性的根源来选择利率或货币供应量为中介目标。基于以上考虑，本文从利率和货币供应量两个角度来动态测度货币政策对商品住宅价格的影响。 　　因此，利用状态空间模型建立的可变参