“限购令”对房地产市场和住房消费行为影响.docVIP

“限购令”对房地产市场和住房消费行为的影响 　　［摘 要］全国各地纷纷出台的房地产“限购令”会对房地产市场走向和住房消费者的心理、行为产生直接的影响。本文以天津市为例,对“限购令”发布之后的房地产市场变化进行初步的分析,采用调研问卷的方式,探讨“限购令”对住房消费者消费心理和行为的影响。结果显示,“限购令”对房价的抑制效果有限,“限购令”之后房地产交易量总体下滑,但可能出现大幅波动。大多数消费者认为房地产价格不会降低,有购房愿望的消费者大多持观望态度；大多数消费者对“限购令”持支持态度,但拥有多套房产的人持反对态度。“有钱投资房地产”仍是人们普遍的心态,房地产调控未来仍面临艰巨的任务。 　　［关键词］限购令；房地产；市场 　　［中图分类号］F294 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）48-0006-03 　　 　　 为了遏制房价快速上涨,2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后,累计在上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。2011年1月26日,“国八条”出台,提出的限购令措施覆盖全国,有望直接阻断部分不合理购房需求。随后,北京、上海、广州、天津、南京、武汉、宁波等多个城市相继出台楼市限购令细则,目前,明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求,实行限购政策的城市数量预计还要翻一番。 　　可见楼市调控追加了“限购”等严厉手段,堪称“史上最严”,但限购令之后房地产市场出现了哪些变化？这些变化之后隐含着消费者怎样的消费心理？如何看待限购令出台之后的房地产市场走势？本文以天津市为例,在初步研究、分析限购令出台后房地产市场走势的基础上,采用调研问卷的方式,分析“限购令”对住房消费行为的影响,探索“限购令”在多大程度上影响人们的心理和行为,从而进一步影响住房消费行为。 　　1 天津“限购令”及其实施效果 　　1.1 天津“限购令”政策 　　2011年3月,天津政府发布限购令,“限购令”“规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女,下同)、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,要暂停向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。有关部门明确表示,应在中心城市长期实施商品住宅后限购,彻底遏制投机和过度投资。 　　全国各地的限购令和天津市的大同小异,均是对购房作出限制要求,只是限制的条件有所不同而已。 　　1.2 “限购令”对房价走势的影响 　　在2010年7月―2011年6月的一年时间里,天津市全市房地产价格的变化趋势可分为三个阶段(见图1)。在2010年7~12月,整体趋势较为平稳；进入2011年后,前三个月连续下滑；4月天津市商品住宅成交均价出现强势反弹,创下历史新高点,5月稳定在4月达到的高值。进入6月,天津全市商品住宅成交均价仅小幅下滑。 　　与全市变化趋势相比,市内六区商品住宅成交均价呈现同样的趋势,但变化幅度更大。在2010年7~12月,除8月、9月略有下降外,整体价格呈上升趋势；进入2011年后,前三个月同样连续下滑；4月市内六区商品住宅成交均价出现强势反弹,5月稳定在4月的高值位。进入6月,市内六区商品住宅成交均价出现进一步反弹滑。 　　全国的形势与天津市相似。2010年11月,16个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1％,另有5个城市价格持平,其他10个限购城市均环比上涨。 　　1.3 “限购令”对房地产成交量的影响 　　2010年7~12月,天津全市商品住宅成交量走势总体呈上升趋势,其中9月达到了2010年的最高点。2011年前三个月,天津市商品住宅成交面积整体大幅下滑(近2月小幅回升),4月开始随着限购令发布,成交量开始回升,5月呈现大幅上扬,成交量涨幅达到七成。但到6月,成交量又大幅下挫。市内六区和变化趋势和全市的变化趋势完全一致,但变化幅度更大（见图2）。 　　在全国范围内,国家统计局数据显示,2010年1~11月,全国商品房销售面积8.25亿平方米,比上年同期增长9.8％,增幅比1~10月提高了0.7个百分点。同期全国商品房销售额4.23万亿元,同比增长17.5％。其中,11月单月的销售面积和销售额同比分别增长14.5％和18.6％。 　　1.4 “限购令”对房地产的影响分析 　　从图1、图2可以看出,无论是成交价格还是成交量,2011年3月都