“红顶”绿地政商之道即将超越万科.docVIP

“红顶”绿地的政商之道即将超越万科 　　有人问我明年绿地会不会超过万科,我说我做得好的话,今年就超过它了。”绿地集团董事长张玉良说。 　　必须强调,如果不是由于媒体本能的挑拨,此类有弊无益的宣言张玉良决不会出口。看上去谦和低调张玉良,与四五年前大张超越万科旗鼓的顺驰孙宏斌不同,尽管张赞赏孙的全国化扩张玉良梦想并正在代替他实现。 　　但绿地不是一个单纯的地产公司。2008年,绿地集团销售435亿元(万科为478.8亿元),其中约三分之一来自煤炭等能源产业和建筑(绿地收购有宝钢建设)、金融投资。今明两年,据张玉良保守估计,这一数字将分别变为600亿和800亿(其中地产500亿)。事实上,2009年上半年,绿地集团销售额已达到282亿。 　　显然,绿地尚未获得与其实力相称的声名。在生产大众消费品的房地产业,存在绿地这样的“潜艇”令人奇怪。当“地王”们招摇炫目暴得大名之时(其中一些在过去一年的经济低迷中吃了苦头),绿地一直在以另外的模式向南昌、南京、合肥、苏州、徐州、郑州、重庆、西安、太原、沈阳、长春等全国19个省30多个城市渗透。按照张玉良的说法,“我们要去的地方都是(当地)政府要我们去的地方,是政府哄着我们进来。” 　　在中国,政府与地产商关系复杂,为人诟病。张玉良最近参加了一个协调会,一些分管城建的官员抱怨说,所有产业发展领导都愿意捧场,唯房地产例外,领导不敢去,因为开发商形象太坏。可是绿地不一样。“我们在全国的有影响力的项目开工,(当地)没有领导不出来。”张说,“我们上海的政府领导千里迢迢也会飞过去看看你的项目,出席开工典礼。” 　　“所以,”张玉良接着说,“关键看你做什么。你表面上是给了政府利益,给了一个市长利益,因为你帮他做了政绩,实际上我认为我们是给了整个地区利益,给了老百姓利益,不是给某一个领导个人利益。” 　　“我们是最懂得政府的开发商。” 　　绿地的国有控股(51%)背景使它容易取得政府的信任。与政府密切合作并非张所独擅,但绿地以此为根本,一以贯之,广泛复制,且将其扩展至随后的能源产业。在3个小时的采访中,张玉良详细解释了绿地如何借助各地政府实现快速扩张。他描述出一种透明的、逻辑???满的政商关系。毫无避讳,津津乐道。如果我们相信他的描述,那么我们就为中国的开发商们找到了一条康庄大道。 　　张玉良官员出身,发型衣着一丝不苟。言行谨慎,但远未谨慎到圆滑。绿地也并非张一人所有,他只通过职工持股会间接持有公司2%的股份,且声言如非被迫宁愿其无。他的“奉献”精神在集团上下交口称誉,并以此形成企业文化。 　　仅仅依靠采访包括张玉良在内的绿地数位高管就对这个规模庞大的公司做出判断实属虚妄。现在,我们把它留给你。 　　 　　“做政府要做的事” 　　 　　2009年7月,绿地集团以30.25亿元拍得北京大兴区黄村两块商业与住宅混合用地,在其17年历史上极为少见地被冠名“地王”。“我们认为那不是‘地王’,”张玉良说,“我一直讲绿地不会拿‘地王’。‘地王’是指超出了常态的价格。这个价格光做住宅没办法,但它包括了地铁站上面的商业设施,这个就是不贵的。” 　　尽管如此,绿地进入北京的方式也与此前大异其趣。“我觉得北京是最头疼的,” 张玉良说,“讲到底,我们的竞争力还不是太强,尤其是在资本上面,(北京)是靠硬拼的。第二,我们能提供给北京市政府的东西也没有什么特别,北京什么都有,不要说住宅跟商业混合,纯商业体做的人也很多。” 　　而在北京之外,绿地的市场异常广阔。“其他省会城市都会有求于我,比如要做超高层,商业综合体,都需要我,没人做。” 　　张玉良的话显然夸张,但有大量事实做基础。 　　2001年底,在上海发展近10年的绿地确定了全国化战略。“上海市场就这么一点,土地又那么紧张,我们底子很薄,要快速发展,唯有靠低成本,到外省市当然容易了。”当时的绿地在张玉良眼里“钱很少,但是有智商,有品牌效应、专业人员,在外省竞争优势比较明显”。但是张玉良并不知道应该去往哪里。适逢南昌市政府派了几百人到上海招商,绿地表现出意向。在张玉良的印象中,对方需求迫切,“什么条件都可以,你只要来”。从一开始,绿地异地扩张的基调已经奠定,“不是我要做,是他要做”。 　　绿地以每亩4万元受让南昌城郊结合部1200亩土地。地属丘陵,房子可造得错落有致,更重要的,张知道南昌即将大规模城市化,此处去市区两三公里,首当其冲。时隔未久,南昌开发红谷滩新区,地产商无人问津。一片沙滩上,只有新区政府的两栋楼,且“半烂尾”,因为资金匮乏。时任南昌市委书记的吴新雄提出,第一批进入者地价七折,第二、第三八折、九折,第四不打折。张玉良做了第一批,开发紧邻政府的滨江豪园。地价打了七折,但“道路也算到了投资商头上”,与折扣相抵。“我是懂的,” 张玉良对相关