市调报告-龙湖郦城.docVIP

市 调 报 告 调查日期：2010-12-14 市调人：潘锦东 基本信息： 基础信息 案名：龙湖郦城 注册名：龙湖郦城 投资商：上海龙湖置业有限公司 基地位置：嘉定区双单路1509弄 开发商：上海恒驰房地产有限公司 售楼处地址：嘉定区双单路1509弄 营销代理：合富置业 售楼处电话 规划用途：公寓、别墅 建筑楼层18层、22层和25层 开盘日期：在售，下次开盘明年3月份 工程进度：65%（基本上结构都已封顶，小区绿化与外墙面没做好） 交房日期：毛坯房2012年3月、装修房2012年6月 总户数：2673户 项目信息 基地面积：35万平方米 贷款银行：建行、中行 总建筑面积：50万平方米 层高：3.1米 容积率：1.44 绿化率：35% 主力面积：95平米 145平米 得房率：78% 主力总价：140-170万，220-260万 平均总价：155万，240万 主力房型：2-4房 平均单价：16000元/平米 单价范围：14000-18000元/平米 面积范围：88-154平米 可售户数：120户 车位比：1：1.2 物业公司：龙湖郦城 物业费：2.8元/平米/月 车位：只租不售 车位租金：未定 位置图： 环境分析 龙湖郦城项目位于轨道交通11号线嘉定新城站西侧500米，步行至地铁11号线嘉定新城站仅需5分钟。小区将聚集别墅、高层公寓、soho公寓及社区大型商业和邻里中心于一体，是一个集居住、商业、休闲及社区服务于一体的大型城市综合社区，小区打造的邻里中心，将来会拥有菜场，便利店等便民措施。龙湖郦城位于嘉定新城板块的西侧，双单路胜辛路口。小区背面有蒙特梭利幼儿园，往东3公里处有瑞金医院。小区附近除了轨道交通11号线外，嘉定9路可经嘉定城中至菊园车站，嘉定52路也由此经过，该车辆来往于嘉定西站和南翔火车站之间，自驾车可有多条高速干道供选择，A5，A12，沿江高速、沪宁高速等环绕，上海市区、虹桥机场、江苏浙江轻松直达，出行相对来说比较方便的。 龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，集团总部设在北京，于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。龙湖地产前期一直在北京、成都、重庆开发楼盘，2007年11月上海龙湖置业发展有限公司成立，在上海成功打造了龙湖艳澜山、龙湖蓝湖香颂、龙湖蔚澜香醍，龙湖一直开发豪宅项目，此次开发龙湖郦城国际公馆，主要是针对嘉定当地的人文背景，以及客户品质，公寓更适合大众消费群体。 二、产品分析 龙湖郦城位于上海嘉定，占据上海市近年来着重打造的三大新城之嘉定新城核心城区，北至双单路，西面及南面被麦积路围合，东临胜辛路。基地被云屏路及天然河流安泾河分为东西两个地块，各呈长方形，其中东块又被安泾河隔成两块。上海首个借鉴新加坡经验建造的邻里中心，位于龙湖郦城国际中心。地上建筑面积9750平米，地下建筑面积5700平米。设计功能涵盖了超市、便利店、健身中心、邮局、菜场、居委会、社区医疗站，老年日托等诸多功能。 目前在售房源中95平米的房源在20套左右，总高25层；145平米4房房源大约有10多套。过完年即将开盘一幢高层，主力户型为88平米的二房和136平米的三房，户型平面如下图所示。据该案销售人员透露，95平米的精装样板房已经卖掉了，目前想要看此面积样板房只能看88平米的，该房屋房型跟95平米相近，均为两房朝南。样板房在3楼，据售楼处业务人员介绍该项目得房率在78%，层高3.1米，进到样板房里面完全感受不出压抑感。而该房屋的工作阳台和客厅阳台的面积都是送的。 从户型图中可见，左户型为95平米二房二厅一卫，该房型为全朝南户型，两个卧室和厅均朝南，厨房间为手枪式，带2平米不到工作阳台，整个厨房在6平米左右，卫生间约有6平米左右；客厅开间目测约3.8米，两个卧室分别为3.3米、3.6米。而右户型为88平米的全朝南户型，整体布局比95平米略小，入户门与主卧的门面对面，私密性比较差。 三、建材分析 据售楼处业务人员介绍，该项目公寓房分为毛坯房交房和精装修交房，装修标准在2000元/平米，这在嘉定区域市场中属于较高的装修标准。装修配件主要体现在以下几个方面： 科勒KOHLER，用于厨房水龙头及卫生间三件套，淋浴、坐便及面盆。 科勒公司成立于1873年，总部坐落于威斯康星州，是美国最古老、最大的家族企业之一。科勒公司在厨卫产品、发动机和发电系统、家具、家庭装饰、酒店服务产业以及一流高尔夫俱乐部等领域均处于全球领先地位。 中国市场已经成为科勒全球战略的重要组成部分。如今，中国众多的高级住宅、甲级写字楼和五星级酒店纷纷使用了科勒产品，如北