盘锦项目发展策略.pptVIP

城市人口的聚集由于产业 城市人口的骤减由于产业 无论城市化，还是逆城市化 产业人口匮乏，是整体新城房地产项目未来3－5年内面临的核心问题，这个问题无法解决，将使地产项目陷入营销上的危机。 * 盘锦市场的未来走势如何？ 何种物业类型能够保证较高的去化速度与价值提升空间？ 我们做什么样的产品？把产品卖给什么样的人？ 提报目录 底特律是著名的汽车城和音乐城，美国三大汽车公司的总部基地，占地面积382平方公里，2008年的人口数为91.2万人，而在50年代，该市的人口数一度高达200万人。金融危机使该市20%以上的房产被遗弃，某房产中介一年内处理了394栋房产，总价不到1000美元，平均每栋房子仅2.5美元！街头上100美元的房产随处可见，还有人仅用1美元就买到了一栋被遗弃的“豪宅”。买这些房产并不需要承担债务，只需补交前业主所欠1000多美元的财产税和剪草费就可以过户了。 《福布斯》杂志曾预测有5个名城将“死亡”，除了地震，火山，缺水和下沉之外，由于失业和人口外流而“死亡”的城市是美国的底特律。 鬼城、空城、死城。人们这样形容如今的底特律。 某地的“鬼城”首期开发32平方公里，2008年2.8万人，2009年8月的必威体育精装版统 计是2.86万人，一年半的时间仅增加600多人！按照这个人口增长的速度计 算，如果没有强制性的人口迁徙，在中国城市化基本完成的2025至2030年 间，新增人口不过6000-8000人，总人口3.5万人左右，但是当地政府已经启 动了雄心勃勃的二期开发，宣称未来的新区面积将达到352平方公里，接近 美国底特律城的占地面积，人口总数不及底特律的5%！土地开发面积约为 人均1平方公里！ 鬼城、空城、死城。 中国版本的底特律也在孕育上演。 新城成熟的最终表现：房地产、产业和服务业配套的完美结合 产业 服务业 房地产 土地 1、产业的良好发展会对土地有提升作用，同时产业带来的人口会对居住及消费产生需求； 2、房地产的发展，将会带动服务业配套完善、产业转移； 3、服务配套完善也会带动产业的进一步发展，产业升级； 4、房地产、产业和服务配套在不同阶段主导对土地价值产生持续提升作用而土地价值提升反过来也会影响产业、房地产及服务业的发展。 新城发展类型主要有两种：政府推动型及城市发展外溢型 城市产业发展外溢型 政府主导推动型 发展类型 1、原有城市中心已经处于饱和状态 2、原有城市产业的外溢发展而兴起 3、新城已有少量人流、商流、物流 4、新城发展产业企业选择性的入驻 原有城市中心还处于未饱和状态 通过政府运作而开发 新城现状人流、商流、物流落后 政府优惠政策吸引各类企业入驻 起步发展特征 1、政府主导推动型新城：前期关键是在于政府通过优惠政策大力招商、对基础设施配套的投资开发运作来吸引产业企业入驻，这种开发模式由于现状比较滞后，前期多数企业热情度不够，开发周期相对较长； 2、城市发展外溢型新城：前期核心在于原有的城市趋于饱和，众多的产业企业扩大规模或者新来企业呼唤新的新城开发，这种开发模式是产业扩张需求而发展起来，前期多数企业开发热情高涨，前景看好，开发周期相对较快。 发展阶段 初步发展阶段 初步繁荣阶段 持续繁荣阶段 3－5年 5－8年 5－8年 拉动发展 发展周期 产业拉动 房地产拉动 服务业拉动 城市地位 发展历程 城市陌生区 认可度低 城市中心区 周边城市认可 区域中心区 本城市认可 城市功能 贡献度小 承担区域级功能 承担城市级功能 区域特征 路网形成，公交通车 标志物、绿化、广场 产业厂房、办公楼 简易商场、便利店 少量住宅及配套 人口稀少 办公楼、厂区形成 商业集群 医院、学校 公交体系 普通配套住宅 人口逐渐增多 行政中心或商务中心形成 星级酒店和写字楼 城市配套完善 大型综合性及特色商业 各式公寓、小户型 人口密集 一般新城的发展历程都经历着三个阶段：初步形成段、初步繁荣阶段、持续繁荣阶段 新区发展历程分析 新城发展到持续繁荣阶段，其最终必然会成为城市中心，承担城市综合功能 发展阶段 初步发展阶段 初步繁荣阶段 持续繁荣阶段 土地 产业 房地产 服务业 价值较低 产业投产 产业升级 产业高端 缓慢发展 快速发展 成熟发展 起步发展 逐步完善 逐步繁荣 价值较高 价值稀缺 地区发展特征——房地产业发展过速，缺乏区域人口对房地产的消化荷载能力 产业新城发展成熟后最终表现形式：土地稀缺、产业高端、房地产繁荣、服务业成熟 大规模土地 先天资源 基础设施先进 优质规划 商业环境 产业支撑 大量人群 一级指标 二级指标 区域环境 自然资源 人文资源 路网 智能通讯设施 交通配套 三级指标 山、水、湖、海 历史人文 商业配套 娱乐配套 文教卫 商务配套 百货、超市、购物中心、商业街、