解读土地融资新政.pptVIP

限制政府举债融资;国土资发〔2012〕162号文;财预[2012]463号; 发布背景;制定目的;如何理解“162”号文的内容;加强土地储备机构管理 倒逼其规范设置和运作;总量控制储备土地规模 防止无序扩张; 明确熟地开发主体 保障净地出让 明确了“熟地”开发建设过程中的实施主体问题。坚持市场化运作，要求土地储备的公共职能与市场运作机制相分离，明确规定有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备机构彻底脱钩。供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设，以此堵住储备土地前期开发环节中的寻租暗道。保证了储备土地经前期开发后可实现“净地”出让的强制性规定精神。; 加强土地收储管护，土地储备机构须“适格” 明确国土部门可将依照???定可以纳入土地储备范围的各类土地交由列入名录的土地储备机构储备，这对防止不具土地收储职能和资格的机构从事土地收储，维护土地市场秩序具有现实意义。纳入储备的土地权属须清晰，补偿须到位。明确土地储备机构有义务在土地纳入储备前对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、各项土地权利等情况进行认真核查，对存在违规情形、权属存在争议、程序不当等情形的，不得纳入储备。;明确储备土地利用管理和程序通过合同方式确定权利义务; 省级财政事前审核控制 金融机构依融资规模卡审查 通过增加省级财政部门审核程序，加强对融资规模的事前控制。原规定，土地储备机构的融资规模只需经同级财政部门批准。“162”号文明确要求根据年度土地储备计划核定的土地储备融资规模，经同级人民政府审核后，须逐级上报至省级财政部门，由省级财政部门依法核准后核发年度融资规模控制卡。融资规模控制卡成为金融机构发放贷款，进行风险控制的重要依据。;延长贷款时限，满足土地储备融资的实际需求 根据央行之前的规定，土地储备贷款期限原则上不得超过两年。对于土地储备，因为在出让时要求净地，意味着土地储备机构在收回、征收、收购土地后，还须进行道路、供水、供电、供气、土地平整等基础设施建设，土地运作周期与银行的贷款期限并不相符，间接导致有的地方与金融机构之间的寻租。“162”号文对此作了调整，明确了贷款期限最长不超过五年，较好地契合实际需求，适应土地储备融资的规律。;固定土地储备融资资金去向 防止资金挪为他用 强调了土地储备融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管，贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合《土地储备资金财务管理暂行办法》等规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设及其他与土地储备业务无关的项目。;土地储备资金实行与预算管理 同级财政批准执行 严格土地储备资金管理方面，“162”号文在《土地储备资金财务管理暂行办法》的基础上，进一步规范了土地储备资金收支预决算编制、预算执行程序，细化了土地储备资金使用范围，将土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设的支出，经同级财政部门批准，列入土地储备资金使用范围。;执行162号文应注意的问题; 审慎对待保障性住房土地抵押融资 　　　对于收储后拟用于保障性住房或者其他具有公益性质的土地进行抵押融资应当慎重。有些用来抵押融资的储备土地将被用于保障性安居工程或者其他公益项目建设，一旦土地储备机构到期无法归还贷款，抵押权的行使将可能使政府失去一块保障性住房的建设用地。这种情况下，政府显然难以配合债权人对抵押地块进行拍卖以及办理后续土地登记手续，造成储备土地实际上的不可执行。与其如此，在实践中不如考虑直接限定拟用于公益性事业的储备土地不得用于抵押融资。;强化金融机构对储备土地抵押贷款的贷前审查及贷后管理 　　　贷前应当着重审查贷款主体是否属于合规的土地储备机构、抵押物的权属是否清晰、抵押物的价值评估是否适当、贷款投向是否符合要求、贷款回收是否存在较大风险，等等。强化贷款早期预警，确保土地出让收入优先归还贷款，避免违约风险。特别是对于贷款挪作他用的，金融机构应当及时采取贷款处置和资产保全措施，暂停发放新的贷款。对土地储备机构出现的违约行为，及时通过法律手段追究违约责任。;着力落实土地储备融资列入同级财长预算管理 　　　落实好将土地储备机构融资纳入地方政府性债务统一管理的要求。结合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）以及各地有关政府性债务管理的政策法规要求，将土地储备机构融资纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。加快清理土地储备机构因抵押担保形成的不良债务，最大程度消除无法及时还贷给地方财