云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案.doc

云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案 云南曲靖炮团项目 整体定位及商业规划方案 项目规划整体思路 建筑规划布局建议 住宅、酒店定位分析 住宅、酒店规划建议 住宅、酒店市场分析 商业调研分析及规划建议 曲靖商业市场分析 建筑规划布局建议 业态规划、布局建议 项目商业定位分析 我们的目标 目标解析 项目目标解析 核 心 问 题 解 决 思 路 报 告 总 体 框 架 核心问题确定 项目区位 项目交通分析 项目四至分析 项目属性判断 项目优劣势分析 项目收益测算 项目盈利模式 项目售价及租金判断 项目收益判断 项目规划整体思路 建筑规划布局建议 住宅、酒店定位分析 住宅、酒店规划建议 住宅、酒店市场分析 商业调研分析及规划建议 曲靖商业市场分析 建筑规划布局建议 业态规划、布局建议 项目商业定位分析 我们的目标 目标解析 项目目标解析 核 心 问 题 解 决 思 路 报 告 总 体 框 架 核心问题确定 项目区位 项目交通分析 项目四至分析 项目属性判断 项目优劣势分析 项目收益测算 项目盈利模式 项目售价及租金判断 项目收益判断 思 路 的 前 奏 本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资客） ………… 我 们 的 目 标 城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！ 项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新换代！ 开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！ 综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。 初级阶段：简单功能叠加 发展阶段：融合发展 成熟阶段：多元发展 商业 居住 商务 商务 商务 商业 商业 居住 居住 娱乐 休闲 文化 休闲 娱乐 文化 公园 体育 综合体（COMPLEX）--- 是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。 旅游 项目目标解析 综合体从来都是城市的中心，能成为区域城市地标，区域中心和象征…… 项目目标解析 商业 酒店 办公 住宅 项目活力的核心，建立高端形象 形成完善配置，信息平台 项目利润实现的关键 实现较高的销售价格 保持物业形象 利用其他功能，实现价值最大化 现金流来源 为商业带来基本消费人流 公寓为商业提供客源 公寓可能降低整体档次 商业为写字楼、酒店、公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响 酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼和酒店可共享大堂 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士） 资产沉淀或整售 综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力…… 项目目标解析 深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场 城市核心区；交通可达性：地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛，一流的合作团队规划设计/经营管理 商业 核心模式 模式一 香港太古广场、北京华贸中心 CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万㎡以上；开发商强劲的实力和丰富的经验。专业经营管理和物业管理。 均衡发展模式 模式四 深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号 项目的区位条件不是很好，以居住为主的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模不大。 住宅 核心模式 模式三 广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场。 客户（产业）支持，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其它功能，影响其规模和档次；商场、公寓等配套完善。 写字楼 核心模式 模式二 典型案例 特征 模式 项目目标解析 ——项目是典型的城市综合体，应以商业为核心，酒店为形象展示，住宅为价值提升部分，商业形态、档次及建筑规划决定着项目整体的价值。 项目目标解析 价值一 一个城市 GDP新的贡献之源 价值二 城市发展延 伸的城际中心 价值三 创造一个新的自我增值区 整合城市资源，再造城市核心 项目目标解析 项目整体开发战略——依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！ 规