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实现城市拆迁补偿“三赢”对策 　　2004年，在一些城市的开发建设中，由于实行了以市场评估为核心的“拆迁新政”，城市拆迁补偿中损害被拆迁居民利益、影响社会稳定的事件大大减少，但又产生了“拆迁难”、“拆不下去”的矛盾，拆迁补偿的评估与协商过程旷日持久，许多急需建设的项目被遥遥无期地拖延，造成城市建设的经济成本和社会成本大大上升。如何实现城市拆迁补偿中的“三赢”，即被拆迁居民得到妥善安置，服气满意；开发商有利可图，乐意投资；政府的城市建设目标得以推进，顺利实现，已经引起社会各界的广泛关注，成为推进城市现代化建设、构建和谐社会的重大课题。 　　 　　现有拆迁补偿模式的利弊分析 　　 　　我国城市拆迁安置模式经历过三个阶段，先后实行的是“实物补偿”、“货币化拆迁”和目前以市场评估为核心的“拆迁新政”。实践已经证明，这三种做法各有利弊，但都没能实现“三赢”，问题并没有真正得到解决。 　　第一个阶段的“实物补偿”方法，其好处是实物补偿和原地安置，被拆迁居民不需要花太多的钱就可以明显改善居住条件；弊端是按户籍人口安置，不管被拆面积的大小，户口上有一个人，就给一个人的补偿面积，导致人们想方设法往即将拆迁的地段迁入户口。从而大大提高了开发成本。 　　第二个阶段的“货币化拆迁”，虽然消除了前一阶段的“福利化”弊端，增加了被拆迁居民选择安置地点的自主性，却又产生了低收入拆迁户想回原地安置又买不起房的问题。于是，人们总认为是政府的补偿标准偏低。但是，政府定的补偿标准又不能随意改变，从而导致政府部门与被拆迁居民的冲突，甚至出现极端事件。 　　第三个阶段的“拆迁新政”，应该说是对“货币化拆迁”的进一步完善。政府不定价了，由中介机构参照市场房价评估定价。价格是灵活了，但又出现了少数拆迁户漫天要价，使很多项目的建设被延误的现象；还推动市场房价呈现“水涨船高”的局面，拆迁户仍难以实现在相同地段改善居住条件的愿望。 　　在我看来，这三种拆迁补偿模式虽有所不同，但“病根子”却是一样的，即都是“绝对化”、“一刀切”，而且从一个极端走向另一个极端：搞实物补偿就不计成本，搞货币化拆迁就忽视以人为本；政府主导拆迁就不讲市场，市场评估定价政府就绝不干预。这样的方法，当然难以满足拆迁户多样化的需求，难以适应瞬息万变的市场。因此，应当抛弃这种简单化的思维模式，探讨更加科学、合理的，能实现“三赢”的拆迁补偿办法。 　　 　　新拆迁补偿方案的初步构想 　　 　　科学的方法并不一定是与以前的做法截然不同、非此即彼的，而应当吸收各种模式的合理成分，同时克服以往的弊端。从这一认识出发，我认为，综合实行以往三种模式，存利除弊，加以完善，可能是破解拆迁安置“三赢”难题的可行办法。具体的设计如下： 　　首先，同时提供实物补偿和货币补偿两种方案，供被拆迁居民选择。 　　实物补偿时，实行三种价格，分段计价：(1)被拆迁面积零价格(免费)，实行“拆一补一”：(2)被拆迁居民要求超拆迁面积安置时，先由政府根据本市的人均安置面积；按人口计算出该户的安置面积，在安置面积以内的部分，按政府核定的低于市场价的“安置价”出售给拆迁对象，该安置价的核定原则，应既保证被拆迁居民买得起房，又兼顾开发商的合理利润；(3)超过安置面积的部分，按市场价出售。例如，某被拆迁居民的拆迁面积为40平方米，户籍人口为5人，政府规定的人均安置面积为20平方米，该拆迁居民选择实物补偿方式，要求在原地新建楼盘得到1套120平方米的新房，则他需支付的房款为：零价格×40+安置价×(20×5―40)+市场价×(120―100)。 　　货币补偿在以下两种情况下实行：(1)被拆迁地块用于商品住房建设而被拆迁居民选择货币补偿的；(2)被拆迁地块用于城市基础设施、公用设施等非商品住房建设时，必须实行货币补偿。我认为，应在进一步完善现行由中介机构按市场价进行价值评估的做法的同时，借鉴韩国的经验，由政府推动立法，实行法律裁决制度。在韩国，由于土地是私有的，政府或开发商建项目需与农民直接谈判买地。法律规定，交易双方谈不拢时，由专门的中介机构进行调解；调解三次仍不能一致的，由专门处理征地纠纷的法庭按法律程序裁决，裁决结果双方必须遵守。我国虽不实行土地私有，但推行这样的谈判――调解――裁决的方法似乎并不应存在制度性障碍。此外，为了保证货币补偿方法的实行，政府要加强对郊区拆迁安置房(或经济适用房)的开发建设，以及对这类居住区的交通、商业、学校、医院等设施的配套力度，为选择货币补偿的低收入群体提供更多的安置选择。 　　 　　新方案能否实现“三赢”? 　　 　　上述方案应该是一个能实现“三赢”的方案，其理由如下： 　　对被拆迁居民来说，首先，他可以在实物补偿和货币补偿两种办法中选择对自己更有利的办法，这就基本满足了被拆迁