润创兴坂田策划报告（修改）.pptVIP

润创兴坂田项目定位报告 站位跳出坂田区域 放大项目投资价值 针对性细分客户需求 区域市场分析—坂田区域价值解读 区域市场分析—坂田区域价值解读 1、片区客户归类——从大环境看，片区客户构成 据深港研究中心统计，得益于深圳城市快速发展，深圳白领的成长周期为2-3年，关外白领的成长周期为3-5年。 关内土地稀缺，关外房价的快速增长，都加快了早期置业关外的年轻白领的成长速度。但是早期以自住为目的的购房客受区域价格上涨的影响，他们缺乏一定的抗溢价能力。 上述项目中，有换房需求客户接近5成。 龙坂片区的公务员及事业单位员工主要集中在龙华镇区，坂田区域内数量较少。 公务员有稳定的收入来源，且善于理财投资，他们大多数都有两套以上物业，但是他们的物业主要集中在镇区和明治大道附近。 大社区，居住配套是他们优先考虑的置业因素 企业主：他们在龙华坂田开有私营工厂，多以加工制造业为主。 个体户：多为自营街铺的个体老板和小生意人。 从籍贯上看，他们多为潮汕人士，家庭结构复杂，价格承受能力较强。 他们有一定的社交圈，喜欢群居，对户型的需求倾向于舒适型大四房、五房。 他们的主要来源于龙坂的各大工业园区和私营企业内。与富士康华为的中高层管理人员置业能力相差较大，承受力一般，倾向于关外置业。 中高层管理人员属于三房、四房主要客户，他们需求面积：90-120㎡左右的3、4房，其购房目的基本为自住。 他们的主要来源于龙坂的各大工业园区和私营企业内。与富士康华为的中高层管理人员置业能力相差较大，承受力一般，倾向于关外置业 中高层管理人员属于三、四房需求客户，他们需求面积：90-120㎡左右的3、4房，其购房目的基本为自住。 周边第一次客户主要来源于：本地第一次置业者，及石岩/新安/西乡/观澜/龙岗/少量周边第一次置业客户。 他们多是生活或工作在当地的客户。其购房目的多为解决居住需求； 他们多为首次置业者，购买户型属于在1房或少量两房房，价格敏感度高，绝对数量少； 工作和生活地点决定了他们以关外项目为主要购买对象。 周边第一次置业需求客户，与本案条件基本匹配， 但价格接受度相对较低。 2、本案客户筛选——匹配项目，初步筛选 3、客户调研——验证结果，需求指导产品 5、精准客户定位——归类客户，总结对位 地块分析 项目物业定位—物业类型研判 项目物业定位—物业类型研判 项目物业定位—物业类型研判 项目物业定位—物业类型研判 项目物业定位—物业类型研判 项目物业定位—物业类型研判 项目物业定位—物业类型研判 项目物业定位—物业类型研判 项目物业定位—物业类型研判 项目物业定位—物业类型研判 项目物业定位—物业类型研判 项目物业定位—物业类型研判 结论： 对于本项目来说，打造纯居住型公寓很难从住宅众多的龙坂片区之中跳 脱出来，商务型公寓又没有成熟的市场和外部环境，而酒店式公寓能够 将居住和商务的功能很好的结合，最大的释放项目的投资价值，同时也 能迅速拉高项目形象，无疑是本项目最佳的发展方向。 项目物业定位—产品定位 产品定位前提： 本项目受到用地性质的限制，单位面积不得超过55平米 占地8273㎡，公寓建筑面积38360㎡ 片区未来两年没有同类型产品 项目体量小，区域内没有对手，自身受到地块性质限制，面积不可能有 太大突破，户型配比主要从目标客户需求和地块自身出发进行定位。 项目物业定位—产品定位 项目物业定位—产品定位 各类型客户需求户型分析 首次置业者： 首次置业者为过渡性居住，需求多为2房甚至1房，总价低，将来转手或出租业比 较容易。 需求户型：2房、1房 投资客户： 本区域投资客户以低总价为第一导向，需求基本以1房甚至单房为主，少量有实 力的考虑2房。 需求户型：1房、单房 商务型客户： 商务型客户多以办公为目的，2房或复式的结构比较能够满足其办公需求。 需求户型：2房 项目物业定位—产品定位 项目物业定位—产品定位 项目物业定位—产品定位 项目物业定位—产品定位 项目物业定位—产品定位 项目物业定位—形象定位 项目物业定位—形象定位 项目物业定位—形象定位 项目物业定位—形象定位 项目物业定位—形象定位 项目物业定位—形象定位 项目物业定位—物业发展建议 项目物业定位—物业发展建议 项目物业定位—物业发展建议 项目物业定位—物业发展建议 55平米条件下的户型配比 2房：55平米的面积基本上属于两房的必须条件 1房：40平米左右，能够非常舒适，又与两房拉开一定的价差 单身公寓：30平米左右，总价低，又不会太过局促 结论： 2房：55平米 1房：40平米 单身公寓：30平米 关于复式产品的建议 小户型的复式产品可以突破空间的限制，市场接受度一直都很高。