2009 年上海中高档房产市场报告20090611(UPDATE).pptVIP

2009年上海中高端房产市场报告 报告内容 近期市场表现 市场成因分析 具体板块及产品分析 市场趋势及投资建议 一. 近期市场表现 二.市场成因分析 宏观政策 市场因素 三.具体板块及产品分析—别墅市场 经济型别墅—莘闵别墅区板块 莘闵别墅区板块，占地逾8000亩，横跨闵行莘庄和松江新桥两个区域，开发时间10年以上，是上海开发时间最长的经济型别墅板块，也是上海最大的别墅区之一。 相对于其他区域，莘闵别墅区的楼盘总价相对偏低，具备不错的上升潜力。 经济型别墅 万科燕南园 经济型别墅 长城中环墅 豪华型别墅—龙东大道别墅板块 龙东大道别墅板块为龙东大道沿线区域，是上海中内环豪华型别墅最为集中的区域，目前上海市区内的别墅资源已十分稀缺，因而板块在区位优势上十分显著。 该板块具备有世纪公园周边良好的环境资源，以及联洋、碧云等国际社区优势，具备极为良好的宜居条件。 豪华型别墅 汤臣湖庭 豪华型别墅 御翠园 三.具体板块及产品分析—公寓市场 浦东陆家嘴板块 陆家嘴定位为国际金融贸易中心，是上海的CBD区域。 板块内集聚了众多世界500强的著名企业，许多跨国公司的区域总部设立在此。 凭借着不可复制的江景资源，陆家嘴滨江沿线成为了高档住宅的聚集区。 浦东陆家嘴板块 世茂滨江花园（一手） 浦东陆家嘴板块 仁恒滨江园（二手） 长宁古北板块 长宁古北板块 御翠豪庭（一手） 长宁古北板块 华丽家族（二手） 卢湾新天地板块 卢湾新天地板块 翠湖天地嘉苑（一手） 卢湾新天地板块 翠湖天地雅苑（二手） 浦东世纪公园板块 浦东世纪公园板块 仁恒河滨城 浦东世纪公园板块 香梅花园 四．发展趋势及投资建议 市场趋势及投资建议 别墅市场 豪华型别墅标的较高，总价普遍在千万以上，投资成本大，同时租金回报率较低,仅有1%左右。但由于目前上海已停止别墅用地审批，别墅稀缺性不断上升，推动价格不断上涨，值得自住需求关注。 ? 推荐板块—浦东龙东大道板块、闵行华漕板块、松江佘山板块 经济型别墅是上海近年来的开发热点，随着住房需求的不断提升,经济型别墅的需求逐步增加，未来升值潜力较大；同时由于总价相对经济，具备不错的长线投资价值。 ? 推荐板块—莘闵别墅区板块、南汇康桥板块 高档公寓市场 ? 租赁投资—目前全市一批开发较早的豪宅板块，因成熟的二手住宅市场以及不可复制的地段优势，均对高端租赁客户具有良好的吸纳能力，租赁投资回报率也在全市居前。 ? 推荐板块—卢湾新天地板块、长宁古北板块 ? 买卖投资—目前受世博会推进、浦东CBD建设利好影响，为其周边商品房社区带来了充分的短期升值潜力，而一手新房作为目前市区内较为稀缺的住宅类型，升值潜力更佳。 ? 推荐板块—浦东陆家嘴板块、世纪公园板块、三林板块，黄浦世博板块、董家渡板块，徐汇滨江板块 项目地址：浦东新区 东绣路266弄 开发商：金大元(上海)有限公司 物业公司：世邦魏理仕 总建筑面积：32万平米 容积率：2.00 楼盘形态：小高层 香梅花园项目共分5期开发，是一座由小高层、高层组成的大型生活社区，总目前该项目五期最后一批尾盘新房市场反响良好，开盘当前即售出一半，目前可售套数不多，稀缺性强。目前其一手房客户本地、外地及港台客户均占一定比例，以投资为主；其二手房客户普遍为上海本地的置换买家，自住为主。 发展趋势及投资建议 * * 上海中原物业顾问有限公司 副总经理 李锦德 2009年6月 一手房成交走势 2008年1月-2009年5月上海一手住宅成交套数与均价 套数 元/平方米 备注:该数据剔除了配套动迁住宅成交 2009年春节之后上海新房市场成交量大幅攀升，其中3月成交14380套，环比增长106.9% 5月成交达18236套，为08年1月以来的成交最高值。 5月成交价格13910元/平方米，与08年最高价相比依旧下跌18.4%，仍具有较大反弹空间。 二手房成交走势 2008年1月-2009年5月上海二手住宅成交套数与均价 套数 元/平方米 2009年2月上海二手住宅成交14971套，超越08年4月最高峰的14174套。 2009年5月成交套数达29000套，超越2007年成交最高峰4月的18933套五成以上。 同时5月成交价格攀至12031元/平方米，达08年至今的价格最高峰。 中原(上海)领先指数 从去年12月指数价格见底166.9点以来,今年1-5月指数持续上扬,至5月份累计涨幅为8.26% 从上涨趋势来看,1-5月指数价格环比增长幅度逐月上升 二手房总价成交结构 0.9% 2.0% 5.2% 19.1% 14.7% 29.7% 28.2% 09/04 1.0% 2.0% 5.0% 19.0% 14.6% 30.4% 28.1% 0