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房地产金融与保险 第七章  房地产开发融资 Contents 第一节  房地产开发贷款概述 一.房地产开发贷款概念 房地产开发贷款是指与房产地产开发经营活动有关的贷款。 二.房地产开发贷款种类 1.房地产项目开发贷款 （1）住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。 （2）商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。 （3）土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。 2.房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。 三.房地产开发贷款的特点 1.按项目贷款 2.贷款额度大 3.贷款占用时间长 4.贷款风险大 四.房地产开发贷款的相关规定 （一）申请 （二）审批与发放 （三）回收与展期 （一）申请 1.贷款对象 是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业。 （一）申请 2.申请贷款的条件 （1）具有独立的法人资格 （2）经营管理制度健全，财务状况良好 （3）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力 （4）有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。 （5）有贷款人认可的有效担保 （6）贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。 （7）借款人已经取得四证。 （8）贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。 （9）贷款项目工程预算报告合理真实。 （10）借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。 （11）企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。 （12）贷款人规定的其他条件。 （一）申请 3.申请贷款资料 （1）单位资料 （2）项目资料 （二）审批与发放 1.审批的原则 房地产开发类贷款实行审贷分离制度，审批管理坚持严谨、科学、高效的原则。 （二）审批与发放 2.审批的程序 房地产开发类贷款实行分级审批管理。 （二）审批与发放 3.审批的方式 贷款一般通过贷款审批人全体会议的方式进行审批。特殊情况下也可采取文件会签的形式进行审批。 （二）审批与发放 4.贷款的发放 根据最终审批意见，落实有关条件，按照规定签订合同后，方可发放贷款。 （三）回收与展期 1.贷款回收 包括本金回收和贷款利息回收 2.贷款展期 房地产开发类贷款展期期限不得超过原贷款期限的一半； 展期利率按展期贷款期限加上原贷款期限所达到的利率档次计算； 每笔贷款只能办理一次展期。 五.主要风险及其防范 （一）主要风险 1.违约风险 2.抵押房地产价值风险 3.利率风险 4.流动风险 5.欺诈风险 6.不可抗力风险 五.主要风险及其防范 （二）风险管理险 1.严格贷款检查 2.严格贷款项目审批机制 3.贷后管理 第二节  项目融资 一.项目融资的含义及特征 （一）含义 项目融资时以项目的资产、预期收益或权益作担保来融资。 1.无追索权项目融资 2.有限追索权项目融资 1.无追索权项目融资 无追索权项目融资是指贷款人对项目发起人无任何追索权，只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的唯一来源。 项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还； 项目发起人利用该项目产生现金流量的能力是该种项目融资的信用基础； 该项目融资一般监理在可预见的政治与法律环境和稳定的市场环境基础之上。 2.有限追索权项目融资 有限追索权项目融资是指发起人只承担有限的债务责任和义务。 时间的有限性 金额的有限性 对象的有限性 一.项目融资的含义及特征 （二）特征 1.项目导向 2.有限追索 3.风险分担 4.非公司负债融资 5.信用结构多样化 二. 项目融资与公司融资的比较 1.贷款对象不同 2.筹资渠道不同 3.追索性质不同 4.还款来源不同 三.项目融资的优势与不足 （一）优势 1.有限追索项目融资能有效实现融资目的 2.实现资产负债表外融资 3.实现风险隔离和分散风险的目的 四.项目融资的适用范围 1.资源开发项目 2.基础设施项目 3.制造业项目 4.凡是能取得可靠稳定的现金流的项目 五.项目融资的参与者及其权责 （一）项目发起人 （二）项目公司和借款方 （三）贷款银行 1.安排银行 2.代理银行 3.管理行 4.技术银行 5.保险银行 六.项目融资的运作程序 （一）项目融资的框架结构 1.投资结构 2.融资结构 3.资金结构 4.信用担保结构 六.项目融资的运作程序