镇江物流大厦全程营销方案.pptVIP

中国银行国际金融研究所11日发布的《2011年四季度经济金融展望》(下称“展望”)中警示，当前和未来一段时间，我国经济“失速”风险还在加大。“失速”是指短期内经济增长速度出现过快和较大幅度的下滑。 预计四季度楼市或将呈现“量价齐跌”的趋势，但降价空间有限。随着房地产企业资金压力的进一步加大，预计商品住宅价格调整的拐点可能会在2012 年春节前后到。 国家统计局今日发布8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加了15个。同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加了14个。同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。 将楼层按照低、中、高区，进行划分 用楼层分段以规划小、中、大型企业 以分期、分批方式推出，有效进行销控组合 以单间面积的大小进行企业规模的划分 在3个楼层区间，以面积划分方式引导不同规模和企业，分层、分区集聚 以分区、分层方式引导租赁与自用型客户的相对集中和分离 依据各楼层区间划分自用与投资类客户 将投资客户主要集中在最低区与高区楼层（低区投资客户主要以买房增值为主；高区投资客户以享受固定投资回报为主） 产品规划分区时，设定出租赁集中区和自用集中区（划分自用与投资客户） 行业协会：这是项目推广的重点通路，积极参与华东地区各物流协会的论坛或招商活动，通过现有物流协会接洽，配合行业活动进行宣传招商。 高层论坛（活动营销）：通过邀请国内知名学者或企业家就当前热点经济问题进行讲座，形成系列主题，邀请各类企业前往参与，提升项目品牌影响力。 专业平台：通过各大物流产业网站，传播项目与区域产业情况、提升区域及项目价值，从而达到整合资源实现区域产业发展，项目销售的双赢； 楼层 目标业态 2-3层 会议、金融、法律、会计、咨询等 2-3层办公区域可定位引进金融、法律、会计、咨询机构等，并划分出部分会议室供楼内公司有偿使用；后期也可考虑部分销售，以回笼资金； 产品定位 商业配套招商 产品定位 4-5F可打包引进一家经济型连锁酒店，如锦江 如家等品牌，然后按实际分割套间，以带租 约的产权式酒店出售； 建议分割套建面在20-40平米之间； 商业配套招商 品牌 示意 大港经济型酒店行业发展前景看好，若成功引进品牌连锁则更有利于项目整体销售，而1号楼 4-5F约7262平米的物业也可按套带租约销售。若按6500元/㎡计算，销售金额约计4720万； 产品定位 产品定位原则说明： 项目案名定位 物流 .国际大厦 镇江物流企业 总部基地港 本报告的结构 一、镇江写字楼市场分析 三、项目定位建议 二、市场环境及主要问题 四、投资预算及销售预估 六、全程营销顾问服务 七、久道公司简介 五、营销推广计划 元/㎡【按销售价7%算】 合计 招商，销售，广告等 销售费用 7 税费 6 设计，试验检测等 其他相关成本 5 规费 4 根据BT合作概预算 资金成本 3 土地成本 2 建安费 1 备注 总价（万元） 单价（元/㎡） 核算项目 序号 项目成本核算 项目价格策略 基于成本定价法，按4-5%利润来算，楼体底均价应该在 左右；销售价格区间在6900-8700元之间； 物流大厦---项目的销售不是单纯的卖房子，要体现镇江的产业形象，要成为产业招商引资的平台；提供的是：让物流企业获得更好更快更长远发展的舞台 如考虑到给予投资型客户包租返租回报，销售均价应该在9204元（年6%） 价格上“高开平走”，无上涨空间及必要性，针对大客户优惠政策要灵活； 久道观点：为了实现高销售价格和目标，招商为基础先行、投资回报做保障、品牌物业经营（不仅是引进物业管理公司）、产业的政府扶持，是4大关键点！ 项目价格策略 本报告的结构 一、镇江写字楼市场分析 三、项目定位建议 二、市场环境及主要问题 四、投资预算及销售预估 六、全程营销顾问服务 七、久道公司简介 五、营销推广计划 推售渠道 1 招商说明会：因应本项目的特殊专业主题，藉由举办物流专题报告/座谈会方式，将本项目讯息散发于行业间，造成话题与新闻性。 售楼接待中心：除在项目周边的售楼大厅外，选择市区适合位置设立招商/销售接待点，进而扩大影响。(非沿街店铺也可以，冠以镇江新区物流总部筹备中心概念) 销售专案团队：组织具备专业能力的业务人员，主动联络拜访物流企业和镇江各办公楼，进行所有招商与销售工作。 媒体宣传：采取特殊媒体通道(如专业杂志