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居然地产阿尔丁路项目投资分析报告 呈交单位：内蒙古居然房地产开发有限公司 编制单位：北京田园决策房地产投资顾问有限公司 编制时间：2008年11月--12 目 录 纲要： 一、项目与规划分析 二、项目SWOT分析 三、项目投资估算与收益分析 四、盈亏平衡点分析 五、敏感性分析 六、风险预测和防范 七、综合评价 八、结论 1、地块位置 项目位于原市政府规划的公务员小区（阿尔丁北大街与文化路西南角），南街包头市阿尔丁植物园及市政府大楼；东侧莅临繁华高尚社区；北靠大青山脚下政府规划即将实施的新社区及包头市新的商业中心。北依大青山俯视包头市区和黄河之水，此地也是市政府和开发商共识之地。新的高尚小区相继建立在新的规划的北区之中。北接文化路、东临市政府阿尔丁北大街属于包头市宏伟的景观大道，文化路贯穿青昆两区主要干道。 一、项目与规划分析 2、周边交通与配套状况 阿尔丁北大街连接包头市三大主街（团结大街、钢铁大街、友谊大街）形成交通网状，相邻的民族东路直通京包高速公路贯穿全国各地，距市两大商业区分别仅有3-10分钟的车程（分别乘坐公交26、32路到娜林商圈、包百商圈。本项目到达娜林商圈约3公里左右，据包百商圈4.5公里左右）。 三大公园近在咫尺（啤酒公园、迎宾广场、阿尔丁植物园），自身景观、环境优雅。 生活服务设施配套齐全。小区内的生活会馆、超市、餐饮、休闲广场、景观绿地、园艺小品、商业配套、幼儿园和就医门诊等一应俱全。 周边学校众多：轻松小学、包四十三小、北重二中，更与市重点中学北重三中、包四中相邻。 医院：四医院、北方医院、一附院。 一、项目与规划分析 3、地块特征及目前状况 占地140亩，地块无拆迁区，呈长方形，较平整，有利于直接开工建设。 规划总建筑面积23万余平方米，其中地上建筑面积20万余平方米，均为小高层和高层建筑，即11层--28层；地下建筑面积（含车位）近3万余平方米。绿化率达45%以上，建筑密度19.3%。 分两期开发：一期2009年4月开工，2010年底竣工；二期陆续开工，项目整体交工时间2010年12月30日。 一、项目与规划分析 一、项目与规划分析 4、经济技术指标： 基地面积：80284 ㎡ 高层住宅面积：193199 ㎡ 商铺面积：2550 ㎡ 物业管理：3797 ㎡ 会所面积：2937 ㎡ 地上总建筑面积：202483.3 ㎡ 地下总建筑面积：35234 ㎡ 总建筑面积：237717.3 ㎡ 容积率：2.52 建筑占地面积：15283.4 ㎡ 建筑密度：19% 停车位：1470个 Strength Weakness ●地块位于城市西北方向，此区域地势较高，生活环境较好，为城市又一方优居区域。 ●地块面积较大，体量较多，容易形成较好的住宅区和人居气氛。 ●地块搬迁度几乎为零，为开工的建设打下了一个好的基础，有望带动消费者的热情。 ●区域住宅市场的即将形成，为地块的价值度打下了较好的基础。 ●地块配套设施还有待改善，骑马之“鞍”的周边环境不完善。 ●竞争对手的开工建设，是对于本项目销售进展的威胁，在气势上无法给消费者带来安全感。 ●地块产品上，周边竞争市场激烈，市场产品的质量较高，尤其是政策房的价格上威胁度较大。? 二、项目SWOT分析 Opportunities Threats ● 08国家第四次调息工作正在开展，对于地块的价值有一定的提升作用。 ●地块产品的入市比较竞争对手有很大的区隔度，在竞争很大一方面避免了同质化。 ●针对国人的儒家思想，团购的策略可以能够大大提高地块的信任度。 ●建筑业的低迷，对于进入施工阶段的机会来说，有很大利好作用。 ●受国家政策的威胁，必须在规定期限内开工，不利于资金的良性周转。 ●目前市场的回暖速度较慢，为地块投资的资金回收度和可利性有较大影响。 ●地块的入市度相对于竞争对手来说较晚，在很大一部分上争夺了目标客户，在体现地块价值上的速度变缓。 ? 二、项目SWOT分析 三、项目投资估算与收益分析 1、编制依据： （1）建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据。 （2）各种费率依据国家相关文件。 （3）市场分析数据的基础之上。 序号 项目名称 计算过程 投资金额（万元） 比例 一 开发成本 土地费用 17000.0 23.1% 二 建筑安装工程费 见说明 40059.0 54.4% 三 前期工程费用 见说明 994.9 1.4% 四 基础设施建设费 见说明 4754.3 6.5% 五 公共配套设施建设费用 见说