资产评估学(第二章).pptVIP

第二章 资产评估的基本方法 市场法的基本原理，计算方法以及评价 收益法的基本原理，计算方法以及评价 成本法的基本原理，计算方法以及评价 评估方法的选择 第一节 市场法 一、市场的基本含义 市场的一般含义是指商品买卖的场所，在这个场所中，商品和服务进行交易。 市场按地域性划分，可以分为地方市场，国内市场和国际市场。资产评估中所指的市场，通常是指地方市场。理解市场的基本含义对于理解资产评估的市场法有着重要的意义。 第一节 市场法 二、市场法基本含义 定义见课本28页。 关于定义需要注意的几点问题：1、相似性（相同或类似，相同优于类似）2、时间要求（近期交易价格）3、综合性（是各种评估技术方法的总称） 是根据替代原则，采用比较或者类比的思路及方法。 第一节 市场法 一、市场法基本含义 市场法的基本思路是：1、一项资产是否具有价值或者具有多少价值，需要通过市场来检验。经过市场检验的资产显然更容易被资产业务各当事人接受。2、任何一个正常的投资者在购置某项资产的时候，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。 第一节 市场法 三、市场法运用的前提 1、参照物的交易是在公开市场条件下进行的。公开市场意味着交易双方是在平等的条件下进行交易的，交易价格具有合理性，能够作为估算被评估资产价值的依据。 交易价格是指在公开市场上参照物的成交价或者标价。 成交价是市场上与评估基准日最为接近的时间的参照物的已经实现的价格。这个价格是最合理的参照物价格。 标价是指在公开市场上标出的参照物的售价，或者说是商品出售方单方面划定的交易价格。这个价格没有得到商品受让方的认可，不能说明是市场的实际交易价格。 在有哪些信誉好的足球投注网站交易价格的时候，先成交价，后标价（谨慎使用，综合分析） 第一节 市场法 三、市场法运用的前提 2、市场上存在参照物，也即在公开市场上存在可比的资产及其交易活动。（最基本前提） 3、价格影响因素明确，并且可以量化 价格影响因素有：功能差异、时间差异和地域差异。 可比性主要表现在如下方面： 1、功能可比（避免张冠李戴）。用途、性能等 2、市场条件可比（明确评估结果的价值类型）。市场供求关系、竞争状况、交易条件、地域等。 3、时间点可比（减少调整时间因素对资产价值影响的难度）。参照物的成交时间与评估基准日间隔时间不能太长。同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。 第一节 市场法 四、市场法的基本程序 1、选择参照物。 1.1 在功能、市场条件、成交时间等方面具有可比性，存在明确差异，可以量化修正。 1.2 满足数量方面的要求（3个以上的参照物，坚持成本效益原则）。 运用市场法评估资产价值，被评估资产的评估值高低很大程度上取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。 第一节 市场法 四、市场法的基本程序 2、差异调整。（发现差异、分析差异、量化差异、确定差异调整系数） 2.1 选择比较因素。（选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用） 2.2 指标对比，量化差异。（根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如参照物与被评估资产在功能方面相同或者类似，但在生产能力、产品质量、生产过程中的料工费的消耗等方面存在差异，这时候就需要把这种差异数量化和货币化） 第一节 市场法 四、市场法的基本程序 2、差异调整。（发现差异、分析差异、量化差异、确定差异调整系数） 3、确定评估结果。