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房地产策划师教材培训2;第三章 房地产项目投资策划;复习思考题1-2;一、房地产项目投资于成本费用估算;1.4建安工程费 ;1.6公共配套设施费;2.开发费用;复习思考题3;二、房地产项目经营税费的构成和估算;2.土地增值税 2.1税率计算;2.2增值额的计算;例2：某房地产开发公司建造并出售一栋写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税率为6.43%，该公司为建造写字楼支付了100万元地价款，建造此楼又投入了500万元的房地产开发成本，由于种种原因该公司不能提供出准确的利息支出情况。试计算转让此写字楼的土地增值税。 1）确定房地产的转让收入 根据已知条件，可知转让收入为1200万元 2）确定转让房地产的扣除项目金额 1.取得土地使用权所支付的金额：100万元 2.新建房地产开发成本：500万元 3.与房地产有关的费用： （100+500）×10%=60万元（假设房地产所在地主管税务局确定的费用扣除比例为10%） 4.与转让房地产有关的税费： 1200×6.43%=77.16（万元） 5.财政部规定的其他扣 除项目，加计扣除为： （100+500）×20%=120（万元） 故转让房地产的扣除项目金额合计为： 100+500+60+77.16+120=857.16（万元） 3）计算转让房地产的增值额 1200－857.16=342.84（万元） 4）计算增值率 342.84÷857.16=40% 5）计算应纳税额 342.84×30%=102.9（万元）; ;复习思考题3;一、财务评价的含义、作用、依据;二、财务评价的原则和基本道理 1.财务评价的原则;三、财务评价指标体系 1.根据建设项目财务评价指标体系作用分类;复习思考题5;四、房地产项目投资效益的静态评价;2.2按累计收益额计算投资回收期 其计算公式为： 项目投资总额=∑;3.最小费用法 3.1标准偿还年限内平均费用法 平均费用按下列式计算： Z年=C＋－×K;五、房地产项目投资效益的动态评价;1.净现值法（NPV法） 在运用净现值进行项目经济效益评价时有如下几个问题需要研究：;复习思考题6;2.内部收益率法（IRR法） 2.1内部收益率的经济意义;2.3内部收益率的评价 内部收益率是项目贴现率的临界值。 1）IRR与i相比较，反映项目盈亏状况。 IRRi,项目盈利； IRR=i,项目盈亏平衡； IRRi,项目亏??。 2）IRR与i0相比较，反映项目与社会平均水平相比的经济效益状况。 IRRi0,项目盈利超出社会平均水平； IRR=i0,项目盈利相当于社会平均水平； IRRi0,项目盈利低于社会平均水平。 3）IRR与IRR0相比较，反映项目与同期、同类项目盈利水平相比的经济效益状况。 IRRIRR0,项目盈利超出同类项目平均盈利水平； IRR=IRR0,项目盈利相等于同类项目平均盈利水平； IRRIRR0,项目盈利低于同类项目平均盈利水平。 【案例分析】 ;六、财务评价的基础数据和基本财务报表;投资项目运营计划;一、投资项目运营的流程;2.3建设工程招标 1）开发建设项目的招标方式 2）招标机构 2.4开工申请与审批 2.5前期工作的其他环节 1）征地、拆迁、安置、补偿；施工现场的通水、通电、路通和场地平衡。 2）市政设施接驳的谈判与协议。 3）安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的顾客。 4）进一步分析市场状况，初步确定目标市场、租金或售价水平。 5）制定项目过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜。;4.租售阶段;二、投资项目运营计划体系;2.2项目开发建设计划体系;三、投资项目运营计划的编制程序;复习思考题7;四、投资项目运营计划编制方法;五、项目运营计划的协调及编制工作;第三章 房地产项目投资策划;复习思考题1;一、投资风险的含义和种类;复习思考题2;二、房地产项目投资风险;三、确认房地产项目投资风险因素;复习思考题3;四、评估项目投资风险内容和方法;复习思考题4;五、投资风险损失测量;学习单元2 房地产项目投资风险评估 学习目标 掌握房地产项目投资风险识别的方法与步骤 掌握房地产项目投资风险防范的步骤和方法 能够评估房地产项目投资风险，并提出投资风险防范对策;复习思考题5-6;一、项目投资风险识别的方法;;复习思考题7;六、项目投资风险防范的方法;;第三节 编制商务计划书;复习思考题1;一、房地产策划文案的作用和重要性;复习思考题2;三、房地产策划文案主旨与材料要求;2.策划文案材料;四、房地产策划文案的编写要求;四、房地产策划文案的编写要求;五、房地产策划文案的基本格式和写作程序;2.房地产策划文案的结构及格式;3.房地产策划文案的写作