2012年房地产市场研究及趋势判断 2012-81页.pptVIP

* * 日本主权评级被意外下调的可能性不大 1. 穆迪2011年8月24日表示，预计未来12-18个月不会再降日本评级。由于2009年全球经济萧条以来，日本政府一直背负巨额债务，这是下调日本评级的主要原因。根据当日的主权债务检测数据，日本的债务余额达到11.691万亿美元，其公共债务占GDP的比重达到226%，是发达国家中背负债务最多的政府。不过，尽管日本政府的负债很高，但高负债是以长期低利率做保证的，是“可持续的负债”。日本央行称，在下一次货币政策会议前将继续维持零利率政策，将银行间无担保隔夜拆借利率保持在0-0.1%。 2. 和美国情况不同的是，日本保持长期低利率水平，并不会受到海外债权人太大的压力。这是因为90%的日本国债被本国私人部门持有，国外资金持有量不超过4.6%。同时，日本拥有近12万亿美元国民储蓄和1400多万亿日元个人金融资产，融资能力较强。 3. 日本主权评级被进一步下调的可能性不是很大。除非欧债危机对全球需求造成了重大打击，使日本的出口和经济丧失了恢复的机会。 * * 日本主权评级被意外下调的可能性不大 1. 穆迪2011年8月24日表示，预计未来12-18个月不会再降日本评级。由于2009年全球经济萧条以来，日本政府一直背负巨额债务，这是下调日本评级的主要原因。根据当日的主权债务检测数据，日本的债务余额达到11.691万亿美元，其公共债务占GDP的比重达到226%，是发达国家中背负债务最多的政府。不过，尽管日本政府的负债很高，但高负债是以长期低利率做保证的，是“可持续的负债”。日本央行称，在下一次货币政策会议前将继续维持零利率政策，将银行间无担保隔夜拆借利率保持在0-0.1%。 2. 和美国情况不同的是，日本保持长期低利率水平，并不会受到海外债权人太大的压力。这是因为90%的日本国债被本国私人部门持有，国外资金持有量不超过4.6%。同时，日本拥有近12万亿美元国民储蓄和1400多万亿日元个人金融资产，融资能力较强。 3. 日本主权评级被进一步下调的可能性不是很大。除非欧债危机对全球需求造成了重大打击，使日本的出口和经济丧失了恢复的机会。 5、政府坚持宏观政策不动摇，两会之后走向将更加趋于明显，在两会之前，房地产市场会延续12年末回暖迹象。 6、预计未来市场将持续回暖，成交量继续走高，春节前或者13年上半年或许将会出现一次量价齐升的小井喷。 7、受12年土地成交量偏少的影响，11月后各大房企大量拿地，为13年做土地储备，预示各大房企对市场信心十足。 8、2012年一线房企经营状况较好，受此影响，未来房地产市场垄断情况加剧，大开发商将具备更大的影响力。 思考：为什么在调控不断情况下，这些年中国房地产成交量的不断增长？ 　　这些年，从中国统计局每年发布的数据，我们可以很清晰的看到中国房地产业的成交数据(金额与面积)持续攀高。 　　2009年，9.37亿平方米，比2008年增长了近 50%。资本界当时认为这是因为2008年需求被压抑，累积到2009年释放出来，再叠加2009年本来就应该释放的刚需，“1+1”才导致了这个高位，所以2009年应该是未来五年成交量最高位！但事实是—— 　　2010年，10.43亿平方米，比2009年的高位数据又增长了超10%！首次破10亿平方米大关，资本界当时曾认为那是因为2010年调控是空调有三波大行情导致的，所以2011年数据不可能更高！但事实是—— 　　2011年，10.99亿平方米，调控三轮同比却再度增长5%！ 2012年全国成交数据能达到多少？ 2013年呢？ 要回答这个问题，需要对中长期趋势深度把握 中长期趋势——转型之路 （二）中国房地产转型方向 （一）中国房地产行业转型的驱动力 （三）中国房地产转型之微观案例 * （一）中国房地产行业转型的驱动力 驱动力之一：强调去投资化、重点满足刚性需求的房地产调控政策导向 中国住房需求主要包括投资增值需求、自住性需求、改善性需求、养老需求及结婚需求等，其中最刚性需求部分来自于结婚需求。目前的房地产调控政策目标导向减弱投资性需求占比，提升刚性需要占比。 刚性需求提升的空间是满足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具体的满足方式则可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以及城区扩建等 城镇人口住房解决方式 住房市场结构 城镇人口住房解决方式 建筑面积（平） 平均楼龄（年） 原有私房 10% 133 20 房改私房 41% 74 18 商品房 37% 98 11 租赁公房 7% 52 27 租赁市场住房 3% 62 20 其它 2% 88 15 数据来源：REICO工作室，作者整理 * （一）中国房地产行业转型的驱动力 驱动力之二：城市化和人口重新分