2012年上半年武汉商品住宅市场73p.pptxVIP

JUN;;;6月新动态 6月25日，河南拟出台一系列微调政策建议，涉及改善需求，被撤销 7月06日，央行再次降息，市场预期进一步反转 7月10日，北京限价地王产生，下半年土地市场将在中央压制下行走 上半年总结 国内经济形势下滑，稳增长为第一，但房地产调控不放松 货币转向宽松，年内2次降息，资金将或明或暗流入地产 多数城市出台各类鼓励购房政策，种类繁多，不断试探中央底线 下半年预判 地方自主政策的松动还将不断试探，但限购限贷是底线 中央维稳，行业不会整体反转，成交量继续放大，但价格维稳;7月6日央行降息，这是今年第二次降息，距上次降息不足一个月，下半年地产行业迎机遇;PART 1 宏观政策/六月新动态 ;PART 1 宏观政策/六月新动态 ;22;22;;上半年重点政策闯关分析：大尺度放宽政策必死无疑，争议性微调政策有突破口;预判：下半年地方自主政策的松动还将不断试探，由点到面的扩散，但“限购、限贷”依然为调控底线;预判：目前一定范围的宽松政策仅能防止行业景气度继续恶化，尚不足以支持市场整体反转，预计下半年成交量增，虽然价随量涨，但此次价格将在中央把控下小幅波动，不会大幅上涨;;从总体供应成交来看，供大于求，今年土地供应计划完成仍有一定难度，土地延期流拍情况严重，成交地块多为二环外城中村地块 从价格来看， 土地楼面价五年来基本维稳，商品房售价走高，土地楼面价占比明显减少，土地多以底价成交 从土地动工情况来看，越靠近内环动工率越高，主要是由于拿地成本较高，开发商迅速开发有利于资金回笼;2012年武汉市全年综合用地供应指令性计划（含公建、住宅、商业）为1826万方，较2011年此类用地供地计划明显减少，而截止到2012年6月年实际供应土地面积329.42万方，仅完成全年供应的18.04%，按往年实际供应趋势来看，2012年仍难以完成计划供应量。;上半年武汉市综合用地供应总建面为949.52万方，成交总建面为1533.13万方，成交率（成交/出让）为74 %，出让土地中优良地块较少，且土地撤牌延期情况严重;注：统计范围为主城区（不含黄陂、江夏、汉南、蔡甸、新洲）公开土地市场全口径成交情况（以总建面计）；11年供应的公告约有1055万方建面在12年成交，故造成12年上半年供应量小于成交量;历年分环线商品房售价走势;历年分环线楼面价占比（土地楼面价/商品房售价）走势;2010年-2012年6月已成交地块动工情况（以建面计）;排名;;2012上半年供应量512万方，同比微降2%；成交398万方，与去年同期基本持平，供求比1.29，整体市场呈现供大于求局面 2012上半年成交均价7523元/㎡，受政策调控影响，同比价格增幅减缓至3%，出现下行信号，成交量呈平稳态势 2012上半年武汉整体市场存量达到1016万方，同比增幅近六成，较08年（历史最高值）高出17%；约需15个月消化;积;积;9;%;%;%;;%;;;;23%;;平面媒体——2012上半年平面媒体投放前三分别为武汉中央文化区、百步亭现代城、万达公馆等重点项目；媒体投放前十名金额占比过三成;;2012上半年共计开盘/加推156次，当天成交过七成的项目仅占14%，同比跌12%；成交不足三成的项目占32%，较上年多5%;水岸国际 9600元/㎡ 3.62万㎡;项目成交两极分化成败分析（刚需）;%;;市场供应预测——2012年武汉整体市场供应将达到1192万方，同比基本持平，预计下半年供应量较上半年高33% 市场成交预测——2012年武汉整体市场成交将达到848万方，同比微涨6%，预计下半年成交量较上半年高13%，供大于求 市???存量预测——2012年存量将从年中开始提速增长，到2012年底全市存量将达到1260万方，市场去存货压力大增，迫使价格小幅回落;%;%;%;;;案例赏析——半年度热销项目表现;热销楼盘之武汉华侨城;;占地面积;热销理由一：华侨城成熟的旅游开发模式;热销理由二：紧临轨道交通、东湖风景区，交通、自然景观资源得天独厚;热销理由三：稀缺性之武昌区、二三环间，唯一大体量别墅项目;热销理由四：区域大盘，高低搭配，产品品类满足各消费层级客户需求;武汉华侨城热销总结：;热销楼盘之中城时代;;二：规划产品舒适度高,自身较大商业体量完善生活配套;三：区域独特超大面积赠送，得房率大大提高;K`户型-二房二厅一卫（可变三房）- 赠送前建筑面积：85㎡ 赠送后建筑面积：120㎡;珩生领袖城均价4600元/㎡;中城时代热销总结：;热销楼盘之兰亭都荟;;;;;1、项目所处区位成熟，分享未来交通发展利好。 2、通过自建园林、配套等完善社区生活，提升楼盘品质。 3、主力供应户型有特点，带动项目整体销量走高。;THANKS