2012年上半年长沙房地产市场半年报109P.pptVIP

第四部 后市走势 研判 宏观经济：底部 5月景气指数止跌回稳，宏观经济即将进入反弹窗口 房地产及宏观经济景气指数在货币政策开始放松后的六个月开始反弹 经济学原理：货币政策时滞6个月 时间间隔：六个月 11年首次降储 M1、M2增速止跌企稳 历史不会简单地重复,但是历史总会惊人地相似。09年宏观经济触底反弹始于货币政策开始放松后的6个月。2012年5月距离本次经济周期首次下调存储（2011年12月）也已6个月，货币政策开始发挥效应。 宏观经济景气指数虽然已至80荣枯线附近，但房地产及宏观经济景气指数都已出现止跌迹象。此外，央行通过不断降储、降息释放流动性，M1、M2增速都已止跌企稳。 从政策周期及相关经济指标表现来看，宏观经济目前已至反弹的重要时间窗口，底部特征明显，下半年大概率反弹。 中央抗压限度：底部 重要事件1 2011年11月23日，公布汇丰制造业PMI为48之后，央行在11月30日即宣布下调存款储备金率0.5% 重要事件2 2012年中央工作经济会议提出2012年“稳中有进”的政策基调 重要事件3 央行于2月24日及5月18日两次下调存款储备金率0.5% 重要事件4 央行分别于6月8日、7月6日，一月内两次下调存贷款利率 重要事件5 7月8日至10日，温家宝连续三天召开主持经济座谈会，谈“稳增长” 从近半年来一些标志性事件可以看出，中央政府已变得越来越不淡定：从去年年末确立“稳中求进”的政策基调，并“稳”字当头，到今年一月内两次降息突出“进”字，高层已充分认识到稳增长的困难度及重要性。 虽然今年中央已经制定7.5%的GDP增长率，但是实际上中央却难以承受低于8%增速给社会稳定带来的威胁。一季度GDP增速触及8%，但是城镇就业人口减少200余万人，为近三年降幅最大的一次，这给社会稳定带来较大隐患。温家宝近期连续三天主持经济座谈会，谈“稳增长“，凸显中央对经济增长的抗压限度已至底部，未来将把”稳增长”放在更加重要的位置。 预计二季度GDP增速将企稳在8%左右，下半年增速将稳步回升。 地方调控耐性：底部 重要事件1 2011年10月佛山松限购政策不到24小时被叫停 重要事件2 2012年2月芜湖市颁布松限购新政，新政公布三天后被叫停 重要事件3 两会前，据国家审计署审计结果显示，在10.71万亿元地方债余额中，2012年到期偿还债务比例达17.17%。据此估算，2012年需要到期偿付的金额约在1.84万亿元。 重要事件4 2012年5月，扬州发布通知，给予购买普通成品房0.4%-0.6%的奖励。新政公布两周后获住建部官员肯定。 重要事件5 2012年6月底，住建部等七部委发布通知，鼓励民资投资及建设保障房。 相比中央2012年所表现出的不淡定，地方政府在去年四季度早已不淡定。以佛山去年松限购被叫停开先河，后有多个地方微调，以试探中央调控底限。而今年以扬州新政为标志，表明高层对地方微调的容忍程度提高。 地方2012年有大量债务到期，并要负担中央制定的保障房任务。在房地产低迷，土地财政难以为继，利率高企的多重压迫下，各地财政入不敷出是常态。6月底住建部发布通知鼓励民资进入盈利空间微小的保障房领域，证明高层对地方财政已知根知底，降息降储也旨在缓解地方财政压力。 综合来看，地方对房地产调控的忍耐力已至底部，中央基于稳定考虑，也在提高针对地方微调的容忍程度。 1 国内外及长沙市经济形势 从各个方面对市场进行考察分析，我们只能发现三件事 底部！ 底部！！ 还是底部！！！ 消费者预期逆转 下半年随着流动性逐渐被释放，借贷成本降低，将刺激部分刚需出手购房。同时政策上的放松及成交量的逐步回暖，将逆转刚需预期，从看空房地产到看多房地产，形成“螺旋效应”，倒逼更多刚需出手。 市场回暖，但不会出现爆发式增长 下半年市场回暖已成必然之势，但却让人联想到09年下半年整个行业的爆发式增长。我们认为下半年暴涨行情绝无可能发生：一方面源于中央政府并未根本放松调控；进一步说，下半年市场更缺乏09年地方政府全力推动的激情。 因此，下半年市场会以刚需为主线温和复苏，暴涨行情难再现。 温和复苏 流动性释放 缺少地方政府全力推动 下半年货币政策节奏 时间 调整幅度 2012.7.6 存款利率下调0.25%，贷款利率下调0.33% 2012.6.8 存贷利率下调0.25% 时间 调整幅度 2011.7.7 存贷款利率上调0.25% 2011.4.6 存贷利率上调0.25% 2011.2.9 存贷利率上调0.25% 时间 调整幅度 2012.5.18 存款储备金率下调0.5% 2012.2.24 存款储备金率下调0.5% 时间 调整幅度 2011.12.5 存款储备金率下调0.5% 2012.6.20 存款储备金率上调0.5% 2011.5.18 存款储备金率上调0.5%