联芳花园六期整合传播的策略提案.pptVIP

在什么价位卖(4) 楼盘形象 心理预期值 基础线 在楼盘品质基本确定的基础上，能给提价充分支撑的理由只能落脚在对楼盘形象和潜在顾客心理预期值的提升上下功夫。 在什么价位卖(5) 联芳花园价格策略，我们建议采取爬梯子的策略： 即低价入市，随销售进度（工程进度）逐步提高，在明年交房时达到预定之价格目标（起价1800元/平方米左右）。 如何卖 联芳花园六期的销售策略 如何卖(1) 多点出击，加强推广力度。 策略建议 如何卖(2) 多点出击，即扩宽销售渠道和增加销售点，并充分利用老住户的口碑传播，吸引新客户入住。 加强销售点的建设 在主要销售区如沙坪坝、石桥铺和陈家坪设销售点。 增加口碑效应 利用老客户拉新客户，并为老客户提供返点或其他优惠措施。 如何卖(3) 加强推广力度，需要在媒体投放和人员推广上加强力量，毕竟好酒不怕巷子深的年代已经过去了。 加强媒体投放力度 增加在主流报纸上的曝光率，提高知名度和提升楼盘形象。 人员推广 针对拆迁户，组织大规模的看楼活动，由开发商出车、出人协调，促进4、5期的尾盘和六期的销售。 什么时候卖 什么时候开盘、封盘，什么时候降价、提价，这些都是策略性问题！ [故善攻者，敌不知其所守；善守者，敌不知其所攻。夫兵形象水，水之形，避高而趋下；兵之形，避实而击虚，水因地而制流，兵因敌而制胜。故兵无常形，能因敌变化而取胜者，谓之神] 联芳花园 每年1000户的拆迁安置量。但拆迁户大多数都选择二手房和价位较低的新楼盘。 * 就仿佛以己之短，攻敌之长。 * 就仿佛以己之短，攻敌之长。 * 联芳花园六期 行销推广策略提案 巴蜀广告2003.3 本案构架 一、市场背景 二、推广策略 三、媒体策略 四、SP/PR活动支持 一、市场背景 1、市场环境分析 2、面临的挑战 二、推广策略 三、媒体策略 四、SP/PR活动支持 市场环境分析(1) 区域竞争激烈，重庆房地产住宅市场呈现多头竞争的格局。 江北区 渝中区 南岸区 沙坪坝 [ 热点不断，寻求突破。] [ 购房需求有所下降，消费日趋理性。] [ 房市黑马，依靠7大经济板块，打造实力南岸。] [ 持续升温，大打教育牌。] 高新区 [ 依托新兴产业，活力四射。] 市场环境分析(2) 随旧城改造和二郎科技新城的拆迁工程发展，购房市场出现新的趋势。 二手房、房屋总价低的楼盘将受到数量不少的拆迁户的追捧。价格，将是影响他们选择居住地点的决定性因素。 市场环境分析(3) 国家政策对经济适用房适当倾斜，为该类楼盘的开发商提供了竞争优势。 地价低 售价低 资金回笼快 融资方面有保障 市场环境分析(4) 重庆市民的购房消费能力上升，主力价位和主力户型面积的增长显示了市民可支配收入的增加、生活信心指数的上扬和对良好住宅环境的追求。 详细数据请查阅《联芳花园竞争策略规划》 市场环境分析(5) 消费者日渐成熟，影响其购房的因素比有所变化，交通条件取代价格因素成为购房者的第一决定因素。 市场环境分析(6) 销售方式多元化，“贴近消费者” 作为销售渠道的建设观念，在新增项目中体现得淋漓尽致。 传统的房屋销售模式 售楼部现场的人员销售 新兴的房屋销售模式 纷纷在目标销售区设立第二第三销售中心；增设叫车看房服务，提升消费者满意感等。 小结 1、房地产的竞争不仅仅是项目之间的竞争，还涉及到行政区域之间的竞争。联芳花园前五期的销售，一方面得益于低价策略的施行，另一方面也受惠于联芳经济园的开发。 2、不可忽视的拆迁户大军，形成了房地产市场（新房和二手房）的一股新势力。 3、经济适用房在征地方面所享受的国家优惠政策，为联芳花园六期的推广提供了一个竞争优势。 4、消费能力的上升，为联芳花园六期的提价预留了空间，但这个空间不大。 5、消费者购房渐趋理性，具有成熟社区环境的楼盘倍受消费者青睐。 6、销售渠道的求新、求变，要求开发商营销观念具有超前意识。 面临的挑战 在市场竞争日益加剧的情况下，联芳花园如何保持竞争优势，并在价值提升的同时创造与前期相同业绩，急需寻求解决之道。 六期体量较之开发商前期的开发量要大，对开发商的操盘能力和市场运作能力的要求提高。 既有经济适用房的定位和定价，在消费者心目中已经形成印象，如何突破这个形象，改变消费者的认知？ 在前期开盘销售受阻的情况下，如何增强消费者和销售人员的信心指数？ 提价缺乏楼盘相关配套支持，价格压力是需要认真面对的问题。 一、市场背景 二、推广策略 1、卖给谁 2、卖什么 3、在什么价位卖 4、如何卖 5、在什么时候卖 三、媒体策略 四、SP/PR活动支持 卖给谁 关于联芳花园六期的目标人群定