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穆迪评级会议材料（个贷） 一、个人贷款增长情况及管理限制。 截至2004年8月底全行个人信贷业务（不含“委托贷款”、“住房公积金贷款”及“外币贷款”，下同）余户12.78万户，余额419.4亿元，较年初增长114.5亿元，增幅为38%。已完成全年计划增量指标的87%。预计年底完成余额500亿元的目标。不良贷款余额1.23亿元，不良率0.29%。 2003年底个人贷款占全行贷款（本、外币）14.7%，此数据较上年末上升2.9个百分点，增幅为25%。 汽车（按揭）贷款 个人汽车贷款余额14.1亿元，较年初减少1.3亿元，减幅8%；在所有个人贷款中余额占比3%，较年初下降2个百分点。 个人汽车贷款逾期金额在全行个人贷款不良贷款总额中占比26%，其不良率2.3%，是个人贷款平均不良率的8倍。 自去年（特别是保险公司停止办理汽车贷款履约保险后）起，我们对汽车贷款业务进行了市场分析，停止对部分风险客户的贷款，强调稳健经营、规范操作，致力于汽车消费信贷风险的规避及资产质量的提高，并取得了一定的效果。 我行下发文件，强调对优质集团客户的汽车消费信贷业务的拓展，个人客户中重点应是对借款人购买个人或家庭使用的汽车的贷款。对借款人购买用于经营的汽车按揭贷款，尤其是个体经营、规模小且对未来经营存有不确定因素的汽车贷款一律限制办理。停止办理工程车及其他工程机械的按揭贷款。 购房（按揭）贷款 个人购房贷款余额327.1亿元，较年初新增94.6亿元，增幅40.7%；在所有个贷中余额占比78%，增量占比83%（其中，住房贷款在个人购房贷款中余额占比92%，增量占比86%）。 个人购房贷款不良率0.05%，比年初下降0.03个百分点。在不良贷款中占比14%，比年初下降9个百分点。 我行把经管理部门合法批准，单位面积价格在当地处于中等和中高水平，以自住为购房目的的个人住房贷款作为发展的重点，并保持现有的按揭成数、期限和利率水平。 对在二年内贷款购买二套或以上住房的，对于购买别墅等超豪华住房及商业用房的贷款要严格控制，各分行可根据当地市场及兄弟行的政策情况，采取不予贷款或减少贷款成数（最高不得超过七成）或缩短贷款期限或提高贷款利率等其中一项或数项并用的方法控制风险。 在保证借款人资信合规、贷款用途真实、抵押物价值稳定权属完整清晰的前提下，积极稳妥地推进二手住房按揭贷款市场。对房龄5年以内的中高价房，特别是那些地段较优，小区规划齐整，建筑质量上乘的优质二手房按揭贷款应重点营销；对房龄8年以上的中低价二手房应谨慎办理按揭贷款业务；原则上禁止对房龄12年以上的破旧老宅发放二手住房按揭贷款。制定了二手房贷款管理办法，依照房龄核定按揭成数。 在批量操作中，对楼盘项目状况及定价合理度、对开发商、二手房中介商等合作方的资质、实力进行审查，严防虚假按揭、暗箱操作等给我行资产带来的潜在风险。对于符合国家房地产开发政策，具备完整合法的手续，符合银行监管部门信贷控制要求，价格水平合理，销售预期良好，能与个人住房贷款结合进行封闭运作的房地产开发项目予以积极支持。 二、对近期房产贷款政策的理解 中国银监会近日颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》与以往的法规政策如《个人住房贷款管理办法》（1998年5月9日施行）相比，《指引》首次规定了借款人住房贷款月支出与月收入的最高比例以及借款人的所有债务支出与收入的最高比例，即对借款人借款能力的空间作了限制。《指引》规定，借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，也就是说借款人平均每月需还银行的还款额和每月需缴纳的物业管理费不超过其月收入的50％，如果借款人每月收入不一，按照平均月收入计算。同时，借款人每月如果还有其他的债务支出，比如归还银行的汽车贷款等，那么这些债务的月均支出与上述的月房产支出之和不能超过其月收入的55％。这里的月收入是指申请人的可支配收入，如果借款人和配偶一起申请住房贷款，可以将配偶的收入债务也应当一起计入。规定比例主要是防止某些人过度消费或过度投资，大部分人都具有这种消费心态或投资欲望，而又过度依赖银行贷款，就会对房地产市场的平稳发展及金融业的稳健运行造成较大的影响。目前的情况是，大部分借款人的房贷支出并没有超过他们所有收入的一半，一些是工作时间不长的年轻人，也有一些收入不高的群众，银行针对收入状况及变化设计出符合实际需要的按揭方式提供更具针对性、更灵活的金融产品，以满足他们的住房消费需求。 需要银行进行综合判断，而不是简单地依赖于借款人提供的收入证明多渠道、多角度地判断，全面、综合、灵活地分析，更充分地获取客户相关信息，从而作出恰当的信贷决策。此外，加快征信、税收、工商等信息基础设施和法规建设，加快建立有利于消费信贷发展的社会环境。8月17日，中国人民银行、银监会联合颁布了新的《汽车贷款管理办法》。该办法将