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房地产产品需求分析 一、城市化进程的加快，需求逐年上升，让居者有其屋是构建和谐会的起码需求。 二、改善性住房需求呈上升趋势。二十年前开始的房改，让夫妻双方拥有了一套住房，那时住房面积小（大红50--80平方米），没有绿化，没有环境，原有的简陋水电设施早已老化。部分有固定收入的工薪者在子女就业负担减轻后，需要另置一套有小区物管、配套设施完整的环境好的新房以安度晚年，这部分购房者年龄大都50--60岁之间。 三、投资性需求渐旺。随着中产阶层的不断增多和人们理财观念的增强，投资性需求也渐趋兴旺。试想，当你手中有几十万上百上千万闲钱资金，将投在什么地方？存在银行，现有的存款利率不抵物价上涨指数，存款是赔本买卖；买股票，股市涨涨跌跌，亏本容易赚钱难，且风险过大。索性买房，既可以赚几个租金，还能保值增值。 有了以上三方面的需求，未来房价会跌么？有了以上三方面的因素，房地产公司会不兴旺发达么？有了以上三点分析，手中的房地产股票能不上涨么？ 所以，未来房价上涨是大概念大趋势，房地产股票上涨也是大概念大趋势。正因为此，房地产股票属于长线品种，值得投资者长期持有。 一、房地产是国家支柱产业，政策打压的是投机而非投资，这波全球危机中首先启动房地产业便是有力佐证； 二、房地产从04年以来价格猛增，有一句话形容房地产公司业绩丰收“房地产商睡着了都在笑”，而真正的业绩体现在09年下半年以后，所以业绩很好已成定局，未来房地产市场只能是“遏制过快上涨”而不是让其下跌，所以只能是涨势转缓，未来业绩也值得期待； 三、未来几年，廉价房解决低收入阶层住房需求，中价房解决投资性需求，高价房解决改善性需求。三大需求集中在一起，房子刚性需求呈上升趋势，房地产行业将迎来最好发展时期。对此要具体问题具体分析： 第一、从现实来看。现在的房价不是涨幅超过人们收入的涨幅，而是远远超过，近4年房价涨幅达到400％以上（少数部分已经达到600％以上），其绝对价格更是绝大多数众根本无法承受的，这就是我们所说的“泡沫”。如果按照上述理论，房价还是缓慢涨，从现在开始人们的收入就算能跟上房价的涨幅，那这几年所疯涨的部分谁来消化？房地产的绝对价格依然高高在上，普通众买一套房依然要30年不吃不喝，一套房子依然还是“绑架”三代人。国家所提倡的消费增长靠什么来拉动？这几年累积的“泡沫”会永远让他下去吗？就象一个人突然某一餐吃得“非常饱”，你不让他消化消化，却让他接着继续吃，还不能停，只是吃少点，吃慢点。先不说他吃得下不，就算他勉强吃下去，其后果谁都可以想象。 第二、从市场来看。现在买房的人，真的象很多媒体和专家所说的，基本都是所谓的刚性需求、都是自住吗？不知道你去房地产市场实地看看没有？我所从事的行业不是房地产，但与房地产息息相关，如果继续辩论，我把上个月实地考察所得的几个数据发出来，大家可以看看是不是全国的真实情况。有的专家、教授不是不懂，他们是某些利益集团的“代言人”，拿着我们普通人不可想象的“代言费”。 第三、从策来看。国务院在2007年底提出了“抑制房价的过快上涨”，在这个月提出了“遏制房价的过快上涨”。这一字之差，其意思却有天壤之别。2007年的“抑制”已经使2008年下半年和2009年初房价下跌，如果那时候“抑制”住了，我们的房地产可以说真的能健康发展，可惜，突然之间席卷全球的“次贷危机”，为了更大的目标，国家策不得不转向，这才是造成今年房价“疯狂”的主要原因。 第四、从购买力来看。国家统计局的数据：全国有85％的人买不起房。这个数字我觉得可能还有点低，但就算他85％吧，我们就可以想象人的贫富差距有多大，而现在的房价更是把全国众那本来就“扁扁”的“腰包”挤压得不但一无所有，而且还要“背”上新“三座大山”（三代人来支付一套房的大山），这些财富全部向那些少数房地产商集中，去想象一下吧，真的是这样，贫富差距会是什么样子？ 第五、从过去的教训来看。几十年来国外和香港的经验、教训不可谓不深刻，那可是触目惊心啊。有的人说各自的环境等等不一样。那不一样国家和地区就会有不一样的结果吗？那美国、日本、香港等地方的环境、政策都各不一样，但其结果、其后果都惊人地一样。 房地产行业2010年策略:回归理性增长。 　　一、人口红利和高储蓄为房地产保驾护航 　　目前我国由人口红利带来的60％的高储蓄率可为房地产保驾护航。房价收入比将处于相对合理位置的上限，房价将在高位盘整。房价创新高，房价收入比位于合理位置上限，目前房地产市场供不应求，未来房价将在高位盘整。 　　二、策理性回归。 　　08年底开始实行的宽松货币策和财策使房地产市场泡沫隐现，随着经济的稳定和对房地产市场过热的担心，策也将回归以基本面为主的状态。新的一年，房地产市场是趋于价格稳定。国家不会以终端价格为调整对象，而是以土地供应调节为主要手段，所以未来房价只