嘉兴房地产场调查报告.docVIP

嘉兴房地产市场调查报告 嘉兴地处长江三角的杭嘉湖平原，位于浙江东北部，东邻上海，西连杭州，南濒杭州湾，北与苏州相连，区位优势十分明显。根据嘉兴市新一轮城市建设总体规划，未来嘉兴是一个联结上海、杭州、苏州网络型大城市。这表明：嘉兴房地产市场还有着足够的发展空间。目前，我市房地产业发展是健康的，已经成为国民经济的重要支柱。但也存在着一些问题，房价涨幅过快，市场秩序尚有不规范之处，为此，，对嘉兴市房地产业情况进行了解、调查。 一、???? 房地产基本情况： 1、开发商不断增加，实力不断提高。 房地产开发企业数及企业注册资本金大量增加，开发企业素质和综合实力明显提高。至2003年底，嘉兴市本级共有房地产开发企业83家，其中二级资质等级企业3家；三级企业17家；四级企业11家；暂定资质企业52家。2003年共新批房地产开发企业24家。在全部的83家房地产开发企业中，外地来禾投资开发的企业有14家，其中企业类行为中外合资的有3家公司。伴随着外地来禾企业数量的增加，市场竞争日趣激烈，企业综合竞争力不断增强。据统计，到2003年底，我市市区房地产企业注册资本金与去年同期比增加约36.5％，其中注册资本金在2000万元或2000万元以上的企业达16家，在1000万元－2000万元的企业有32家，在500万元－1000万元的企业数量有35家。 2、市场交易活跃，价格不断攀升。 ?二季度市区房地产市场非常火爆。据市统计局调查统计：与去年同季相比，二季度市区商品房销售额增长190．9％，房屋销售价格上涨15．3％，价格比上季上涨5．3％。综观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点：一是房屋价格涨幅扩大。二季度市区房屋销售价格比上年同季上升15．3％，同比涨幅较一季度提高了4．7个百分点。二是各类房屋销售价格涨幅均达两位数。其中商品房销售价格同比上涨15．4％，私有住房销售价格同比上涨14．9％。在商品房中，多层住宅、写字楼、商业用房的价格涨幅明显大于高层住宅、别墅价格涨幅。多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商业用房销售价格同比分别上涨16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅销售价格同比分别上涨12．4％和20．7％。三是住宅平均售价上升较大。住宅中普通多层、高层住宅、别墅平均每平方米价格分别为2377元、2869元、3511元，较上季每平方米价格分别上涨101元、65元、494元；非住宅中写字楼平均每平方米售价为2852元，较上季每平方米售价上涨59元，而商铺平均每平方米售价达9245元，较上季每平方米售价回落376元，主要受不同地段价位的商铺销售的结构性因素影响，反映在本季售价每平方米500左右的商铺销售比重增加，从而导致商铺平均售价回落。 ? 我市房地产市场发展，尤其是房价的上涨备受社会各界关注。半数开发商认为商品房售价处于合理范围之内。有50.9%的开发商认为嘉兴市商品房销售价格适中；有37.7%的开发商认为价格偏高；有9.4的开发商认为过高；只有1.9%的开发商认为偏低。83%的开发商认为商品房销售状况较好，只有17%的开发商认为一般；无开发商认为较差。而消费者认为商品房价格上涨过快，年收入与房价比差过大。2001年?2003年，市区商品房销售价格逐季攀升，至2003年四季度，其平均价格已经达到3469元/平方米，比上年同期上涨35.2%。土地拍卖、城市拆迁和市场供求等因素导致商品房价格上涨过快，而房价的上涨又致使居民家庭收入与楼价之比居高不下。以嘉兴市区为例，2003年嘉兴城镇居民人均可支配收入比上年增长13.9%，其增长速度低于房价的增长速度6个百分点。一个三口之家、建筑面积80平方米计算，居民的家庭年收入与楼价比达1：8，其中60%的中低家庭户，年收入与楼价比则高达1：12，这与国际上一般认为3?6倍的比例存在相当大的差距。显然，目前我市房价对众多工薪阶层而言，是难以接受的。 二、房地产市场存在的问题： 1、房价上涨过快。 去年至今，全市商品房价格涨幅惊人，超过30％，这使广大工薪阶层难以接受的，究起原因有四：一是土地价格上涨成为商品房价格上涨主要因素。二是高税费也是商品房上涨的动力之一。三是行政管理不到位，开发商之间串通一气横抬价格。四是地方游资炒作房地产，造成地价非理性上涨，存在房地产泡沫的隐患，房地产短期内转手率高，说明存在过度投机。期房需要开发商在签约30天内到权属部门登记，而在登记甚至发售之前，以预订名义转让的，难以统计。嘉兴市目前存在的较为明显迹象??在新楼开盘的同时，一面是售楼处售罄牌高举，另一面是中介已挂上了新楼盘的出售信息，投机已成为订购新楼盘的动力之一，因此，应警惕房地产泡沫的发生，及早采取预防与应对措施。 2、开发、建设单位无资质，是造成房地产市场不规范。