2010泰州城北区站前路南侧、滨河路北城地块营销策略报告80p.pptVIP

目标客群来源分析 目标客群来源分析 目标客群定位 媒体策略的原则 项目整体销售面积去化比例预测 市场铺垫期：销售海报发放达到10000份以上。 内部认购期：意向客户达到150组左右。 公开发售期：销售比例达到推出总销售面积的30%以上。 调整强化期：销售比例达到推出总销售面积的70%以上。 尾盘销售期：销售比例达到推出总销售面积的90%以上. 90% 104 115 合计 95% 22 23 联排 55% 5 8 多层六楼 60% 6 8 多层五楼 100% 8 8 多层四楼 100% 8 8 多层三楼 100% 8 8 多层二楼 88% 7 8 多层一楼 90% 40 44 小高层 去化率 去化套数 推出套数 户型 项目第一期产品去化预测表 各阶段推广媒体投放建议 第四阶段：二批开盘及持续销售2011.6-2012.5 第一阶段：蓄水 2010.9-2010.10 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装 活动：户外巡展活动，周边派单。 媒体：报纸、网络、短信、DM…。 第二阶段：一批开盘2010.11-2010.12 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装、街道横幅… 活动：开盘活动，周边派单。 媒体：网络、报纸、短信、DM。 第三阶段：开盘强销期2011.1-2011.5 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装. 活动：业主品牌活动。 媒体：短信、网络等小众媒体传播方式。 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装、灯杆旗… 活动：业主品牌活动、开盘活动。 媒体：户外短信、网络、DM等小众媒体传播方式。 五大推广执行战略 ——展示战略 ——蓄客战略 ——推售战略 ——价格战略 ——开盘战略 展示战略 外 围 展 示 在后续项目推广过程中，因项目是泰州市远郊项目，如何正确的引导客户从市区到达现场以及促使周边人群对项目的初步了解现场包装就显得尤为重要。建议在市场引导期间增加围墙喷绘广告，制作从江州北路到项目的引导路旗广告，现场围墙包装突出项目整体风格展示，现场营销中心门前放置明显的引导标识。 售 楼 处 展 示 售楼处是项目形象的一个重要展示场所，也是一个重要的独特广告载体。因此做好工地周边和接待中心的包装，以给客户留下深刻的印象，是争取客户在第一时间成交的重要手段。建议本案在道路旁临时搭建售楼处，包装外立面、安放道路彩旗以及树立精神堡垒，都将在前期对本案加大了广告宣传力度。 蓄客战略 项目整体定位 从规划中不难看出住宅用地相对较少 将项目最大卖点转换为目标客群可以体会的价值，并将项目的形象与项目最重要的价值点连接，实现 最大卖点高度化！ 项目定位思路 项目优劣势分析 优 势 1、区域内住宅项目较少，竞争压力相对较小 2、设计创新，产品线丰富 ? 3、单价不高，总价优势。 劣 势 1、区域大环境差，没有地段与环境优势2、项目投入小，品质较低3、配套不完善，居住气氛较低? ? 产品卖点 区位卖点 市场卖点 户型，阳光户型，创新实用 景观：精致景观，打造项目独特性 规模：预计总建10万方规模社区 （本期开发用地50亩，根据贵司规划下期开发用地60亩） 类别：多元化社区，满足不同的购房需求 苏中机场、宁启铁路复线电气化的完成 ，引江河、站前路等公、铁、水、空“大交通”网络的发展 打造城北物流区住宅典范 项目卖点梳理 在竞争背景下，结合项目本体条件，根据客户需求特征分析，本项目卖点梳理如下： 【泰州向北，仅此一处宜居典范】 综合项目分析，并注重弱化物流园区环境复杂、噪音大等劣势，建议形象定位为： 全新生活感受，来自城北新居典范之作 项目形象定位 定位诠释： 规避劣势，引起泰州市区目标客户关注 泰州城北首席大型住宅社区 项目推广名建议 全新生活感受，来自城北新居典范之作 让幸福长在城北，把快乐留在阳光小镇 产品配比分析 100% 311 　 总计 14.40% 45 　 分类合计 7.70% 24 241 五房二厅二卫 6.70% 21 237 五房二厅二卫 联排 35.40% 110 　 分类合计 35.40% 110 90以下 二房二厅一卫 小高层 50.20% 156 　 分类合计 3.90% 12 140 三房二厅一卫 11.60% 36 125 三房二厅一卫 34.70% 108 《90 二房二厅一卫 多层 户型比例（%） 户数（户） 面积（平方） 户型 建筑类型 本项目有多层、小高层、联排三种产品，迎合目前市场多元化需求； 其次多层产品户数比例占50.2%，小高层占35.4%，联排占14.4%； 《90平米的刚性产品在本案中站70.1%，其总价不高，户型优质的特点符合本案中目标客户的购房需求，此类产品在整体销售过程中带动和保证了去化速度； 125，140平米改善性居