2010泰州东润项目营销定位与策略35p.pptVIP

06 07 08 09 10 11 12 13 项目操作期 商业、交通、生活配套的跟进 区域发展轴 人口演变轴 本地 人群 调整阶段 区域价值不断提升 人口导入加快 便利交通 拆迁改造 改善居住人群导入 高端改善居住人群的导入 客源识别 项目客户分析 来源方向 档次界定 时间周期 　本案客群定位 政府事业单位客群 区域中产家庭 周边私营业主 3个方向 6种可能 以项目开发时间 为节点 公务员客群 改善投资 老城区客群 城市改造搬迁 兴化、姜堰等周边县市客群 改善居住环境 看中区域发展潜力 项目客户分析 子女教育 身份认同感 20% 工作便利、注重小区环境、周边配套、交通便利 定居、结婚 年轻白领、机关职员 二次置业 首次置业 25-30 25% 关注项目品质、物业管理 交通便利、社区环境优美 改善居住环境 私营业主、政府机关领导 个体户、企业中高层领导 二次以上置业 40-50 15% 项目品质 地段的升值潜力 投资 投资客户 投资 其他 40% 注重档次与环境 身份尊贵认同 方便小孩上学 改善居住环境 私营业主、政府职员 个体户、企业中层 事业单位职员 二次置业占主 30-40 比利预测 购房因素 购房目的 身份特征 置业特征 客户年龄 本案主力群体以改善客群为主，但重点是在升级居住环境及居住品质的高端二次及以上置业群体 本案客群包括首次置业群体，但是以高端首置为主 项目客户分析 THANKS!! 泰州东润市场部分 博思堂地产综合服务股份有限公司 2010 年 9月 15日 本案目标： 1、重塑品牌，建立口碑 2、利润突破，提升价格 3、实现地块最大价值 目标，泰州市场能否支撑？ QUESTION 1： 第一部分、城市发展支撑研判 第二部分、地块属性支撑研判 第三部分、竞争环境支撑研判 第四部分、目标客群支撑研判 在未来，市政府区域将是泰州城市新中心！ 老城区板块 市政府区域 周山河街区 未来泰州高新技术发展中心，城市新兴居住区，是泰州城市南移的主要承接区域 未来城市行政中心，商务办公中心，新城市中心，从规划上看，住宅用地稀缺 护城河内区域，是泰州老城区，未来将更多承担城市商业功能和旅游休闲功能 城市发展 城南区域未来的发展是否够潜力够强劲？ 市政府行政商务圈的确立竖立了本区域高端形象 医药城的快速发展加速了泰州整体往南的趋势 行政核心的确立 基础配套的完善 为泰州带来大量高素质人群 泰州产业转型升级 城市往南发展 医药城区域 市政府区域 聚集大量公务员群体 产业方向 地理位置：本案位于泰州市政府南侧，紧邻泰州中学附中 在泰州人心中，城南市政府区域什么样？ 城南区域是个风水俱佳的高尚居住之地！ 凤凰花园和莲花小区居住大量政府人员，是泰州人心中的“高尚居住区” 无锡正中心 北接老城区、南承“园博园”，泰州最佳居住区域 市政单位、高校林立，高素质人群聚集，未来发展潜力巨大 “市政教育机关林立、居住环境好、泰州富人区“是市府区域给每一个泰州人的 第一印象，本区域客源更多以高素质人群，向往高端享受居住生活为主 区域属性 从泰州城市规划及产业布局分析 能够支撑本案目标的实现！ 第一部分、城市发展支撑研判 第二部分、地块属性支撑研判 第三部分、竞争环境支撑研判 第四部分、目标客群支撑研判 项目在城市生活版图中的地位矩阵—— 项目在城市生活版图中的地位矩阵是基于“马斯洛需求理论”，以消费者对项目所属资源价值的排序结果为横向维度；基于“屠能圈和霍伊特扇行模式”，以项目地理区位价值为纵向维度；构建的项目地段矩阵。 本案价值所在 地块属性 经横向维度的资源价值分类和纵向维度的地理区位分类组合后的矩阵转化为五类地段。 分别为：珍稀高尚地段、中心潜力地段、中档资源型地段中档区位地段和经济型地段。具体描述见表： 图例 地段名称 地段描述 （举例描述） 珍稀资源地段 凤河景观区 城市高尚地段 市府区域 城市潜力地段 医药城板块 中档区位地段 泰州城东 经济型地段 高岗 地块条件优越，属于城市高尚型地段 QUESTION ：我们该赋予怎样的形象来匹配地块的价值？ 地块属性 优势 劣势 机会 挑战 区位条件优越 城市未来中心 高端人群聚集 南侧环境一般 区域需要发展时间 泰州往南发展 区域居住升级换代 紧临市府核心区域 如何区隔周边项目？ 如何从旧小区中脱颖而出？ 如何利用优越条件？ 泰州城市整体往南发展的趋势已经十分明显，本案所处的市政府区域 具备成为城市新中心的客观条件 对于本案， 打造城市之上的高端项目无须质疑 地块属性总结： 项目地处泰州城市新核心，从地块分析 能够支撑本案目标的实现！ 第一部分、城市发展支撑研判 第二部分、地块