佘山3号项目总体.ppt

推广分析 现场环境完工后集中投放，之后强销期每月基本保持4－5通。 东方航空、青年报、解放日报、文汇报、新民晚报、新闻晨报、新闻晚报 30次 300万 好世麒麟园 开盘前1月开始大量投放形象稿，开盘当月集中轰炸。 东方早报、上海楼市、新民晚报、新闻晨报、新闻晚报 24次 320万 保利十二橡树庄园 前期形象推广薄弱，现场包装太差，后期每月陆续保持2～3通广告。 上海楼市、新民晚报、新闻晨报 17次 140万 四季御庭 前期形象推广薄弱，开盘当月只投放2通广告造势，后续每月保持一通频率。 东方航空、上海楼市、新民晚报、新闻晨报 10次 95万 圣塔路斯 操作手法 媒体选择 投放次数 NP费用 项目 相同的产品类型，由于采用不同的营销策略，其销售状况大相径庭。本案要实现个案价值创新，必须在营销策略上既要借鉴成功经验，更要针对本案特点进行突破，实现项目价值的创新！ 德佑 观点 营销方案 本案的营销目标 中期 目标 将项目打造成上海小独栋的经典范例，确定其在该领域不可超越的江湖地位； 积累忠实的追随者，稳固开发商在高档别墅市场的地位。 远期 目标 塑造开发商在上海房产市场的企业品牌形象。 迅速打开本案知名度， 提升本案在别墅市场及周边区域的影响力。 短期 目标 50套 截至到06/12/31 100套 截至到07/06/30 147套 截至到07/12/31 销售周期从06年9月底开盘至07年底前基本完成一期房源的95％。 销售目标 营销总思路 特殊地段“佘山”＋特殊产品“精致小独栋（含地下室）”，本案要实现项目价值创新，决定了本案不应按常规出牌！ 短 爆 EXPLODE 所谓短爆：即在短期内引爆市场，迅速打开知名度，并达到快速去化的目的。 本案所处地段、小独栋产品特点以及市场竞争态势决定了本案必须引爆市场，打开知名度，快速去化。慢销对于本案弊大于利。 【销售周期划分】 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 进场 会所完工样板区开放 9.23开盘 8.19预约售卡 案前准备期 预约引导期 公开强销期 持续期 进场前准备 公开推广前的准备工作 预约公开时机点的选择 样板段公开，预约售卡的时机点 我们坚持样板段公开必须：现场样板段、园林绿化、导示系统、销售道具全部完成 具备一开放即震撼人心的效果。 开盘时机点 预约时间超过1.5月，售卡时间超过1月，累计预约售卡组数超过80组，能够达到开盘即火爆热销的效果。 一期整盘推案原则 根据工程进度节点: 9月可取得第一、二批房源预售证, 07年2月后取得剩余房源预售证。 由于房源位置景观等分布较为均衡，推案暂不考虑房源分布因素。 除开第一批房源外，各批房源保持在20~30套量体内。 第三批房源开始，每批推案考虑间隔2个月左右时间，每一批推案前均进行一定的预约导入。 【推案策略】 42625 155 合计 备注：单套面积按275平米计算 5775 21 07/07/15 7425 27 07/05/8 7425 27 07/03/10 5225 19 06/11/11 16775 61 06/9/23 面积 套数 推案时间 如前期预约情况良好，预约组数较多，超过100组，则考虑将第二批房源进行加推。 1 61套 2 19套 3 27套 4 27套 5 21套 【价格策略】 本案的价格策略：低开高走，稳步攀升 建议开盘介入价格：13500～14000元/㎡ 该价格介入的主要原因： 以较低价格介入，保证开盘达到轰动热销的效果； 以较低价格介入，试探市场反映，有利于根据后期市场情况进行及时调整； 价格稳步攀升，对前期客户是一种信心的稳固，体现本案的升值潜力； 【价格策略】 价格稳步攀升：以销售套数为限进行价格上调。 15500 42625 均价 17500 4125 141-155 17000 5500 121-140 16500 5500 101-120 16000 5500 81-100 15500 4125 66-80 15000 4125 51-65 14500 4125 36-50 14000 9625 0-35 价格 面积 套数 【推广策略】 我们的阶段目标： 快速传播 知名度 近期目标 (开盘期） 树立 市场美誉度 中期目标 (强销期） 建立 项目品牌 远期目标 (持续期） 【推广策略】 本案的推广策略重点： 前期推广阶段： 重视业界、媒体等资源的口碑传播 渠道布点开拓，扩大势力范围 预约开盘阶段： 预约开盘阶段进行集中密集投放广告，达到