房地产企业商业模式转型研究——以万达地产为例（可编辑）.docVIP

房地产企业商业模式转型研究——以万达地产为例 , .%,., . % 锄 , . ’ . . ?姗 , :, ,。 . ,。 加 , , . .: 首都经济贸易大学硕:学位论文 房地产企业商业模式转型研究一以万达地产为例 目 录 弓言??.. .选题背景??. ..房地产企业面临商业模式困扰?.. ..现今经济环境状况.. .研究意义?。 .研究内容和方法?.. ..研究内容? ..研究方法?. 万达地产背景介绍? .万达地产简介 .万达地产发展历程?.. 万达转型前后的对比. .未转型前与现今的万达商业模式.. .未转型前与现今的万达经营状况?. ..经营状况对比..品牌价值对比??. 现今国内外房地产商业模式. . 现今国内外房地产企业商业模式分类?。 . 现今国内房地产企业商业模式分析.现今国外房地产企业商业模式分析??。 对国内房地产商业模式见解 . 国内房地产应该往哪种商业模式发展.在企业转型中应该注意哪些 结论? 岳记..:; 参考文献??。??. 在学期间发表的学术论文和研究成果?.. Ⅳ首都绐济贸易人学硕卜学位论文 房地产企业商业模式转型研究一以万达地产为例 引言 . 选题背景 ..房地产企业面临商业模式困扰 当今中国房地产企业在现今的商业盈利模式下,最重要的两个生产要素是土地和 资金,土地储备的多少和资金融资渠道的宽与窄已经成为衡量房地产企业实力的两个 最重要的指标。土地储备量不足会造成企业业务量不够,这样就无法通过连续滚动开 发规模的优势来降低成本获取盈利;资金融资渠道窄就会造成资金流动不畅。这两类 最重要的资源,土地是由政府垄断,现今国内的金融市场体系还是属于管制型银行主 导的,而房地产企业的资金大多是由地产企业的开发贷款和购房者的购房款即现金与 按揭贷款组成,这样使得商业银行贷款成为房企在外部融资最主要的渠道,同时也将 房企的财务风险转移到银行了。正是这两个关键资源都掌握在政府手中,那么政府对 房地产市场的态度,出台的关于房地产的宏观政策和各个地方政府的执行力度,都是 房地产企业最重要的政策变量。另外在未来国内的一线与二线城市的人口分布也会出 现变化,对房地产企业的商业模式有着很大的影响。 、地价越来越昂贵 现今大多数房地产开发企业预计房价会持续上涨,在拍得土地后,利用土地和在 建工程进行抵押贷款,快速滚动开发,并通过预售回笼资金,再利用销售回款和按揭 放款去拓展新的项目,这样以土地的增值和金融杠杆的使用就成了房企利润最主要的 来源。随着中央政府对“囤地”行为采取了严厉的打击,行政性介入程度在项目的项 目规划、项目建设、项目开发时间、预售许可、售价与调价申报等环节的逐步加深, 想低价拿地,然后分期开发,拉长开发得周期,通过土地增值溢价获得丰厚利润是越 来越困难了。土地供应量不足、地价不断上升的趋势短时间内将难以改变。城市化进 程还在快速的进行,国家垄断土地的现状是不会改变。 在未来数年内人口流动的主要方向都是从乡镇及中小城市进入一线城市,因此北 京、上海、广州、深圳等一线城市的土地以及二线城市中一些比较好地段的土地是非 常稀缺的,例如现在北京三环以内已经几乎没有能再丌发的土地了。目前不光是主营 房地产企业在抢这些土地,甚至非房地产开发企业、央企国有企业都在这些地方争夺 这些有限的资源。最近各主要城市的地王仍在频频出现,创造这些地王的大多是资金 雄厚的央企与国企。 在未来,房价总体将保持平稳上涨,国家是不会让房价大幅上涨的,但地价越拍 越贵,房价与地价之间的利润空间是越来越薄了。甚至在某些城市有些地价目前比房 第页共页首都经济贸易人学硕:学位论义 房地产企业商业模式转型研究一以万达地产为例 价都要贵,这些土地将来必定会带来收益,只不过需要几年甚至更长的时间来等待这 块土地上的房价上涨至大于地价。这使得单单只做开发而进行高周转的模式受到了严 峻的挑战。 贮目 图.: 房价和地价间的利润空间将越来越薄 资料来源:招商证券研发中心 、融资越来越困难 很多房地产企业在资金面上特别是在经营活动中现金流波动性比较大,抗风险的 能力较低,如果遇到市场调整,就会容易出现资金方面的危机。国家在最近出台的新 政实施在金融信贷、财政税收和土地政策上都指向地产开发商的资金链。年春 节开始前,房地产企业陆续公告了年的业绩,虽然不少地产巨头在总收入都呈 现上升的势头但是还是可以看出在融资方面收紧了不少。虽然不少地产商对今年的市 场依然保持谨慎乐观的态度,但更多的地产商认为,在中央政策调控银根收紧的大环 境下,今年将有更加多中小地产商面临资金紧张的困境。另外,像保利、万科等龙头 级的地产商虽然不缺钱,但处在目前的环境看,他们也很难通过传统渠道从商业银行 取得贷款。 国家统计局必威体育精装版发布的房地产数据显示,在年,全国房地产开发企业资