税收筹划案例十.docVIP

案例十 以无形资产投资入股，提高土地使用权成本减轻税负 ——威海某房地产有限公司 案例背景 一、公司概况 威海某房地产有限公司成立于1990年10月。经过16年的发展，现在已成为集房地产开发、销售、物业管理于一体的综合性企业。公司在开发运营过程中秉承“承诺守信、追求第一”的发展理念，以构筑“威海第一品牌”为目标，取得了丰硕成果。在当前的房地产形势下，该房地产公司全面推进企业精细化管理，努力向实力雄厚、管理严格、品牌卓越的一流房地产开发企业的目标迈进。但是，由于历史上国土管理体制的原因，有一个税收问题困扰着公司发展。 二、问题提出 在2002年国家土地拍卖规定出台以前，房地产公司的土地来源于国家廉价的土地批租。该房地产公司取得一块低价土地使用权，但现在经过评估后，其账面价值远低于评估价值，相差10倍。 政策依据：国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用前规定》。《规定》在认真总结了各地招标拍卖挂牌出让国有土地使用权成功经验、借鉴国际上通行的招标拍卖习惯做法的基础上，主要明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的法律依据、原则、范围、程序和法律责任等，建立和完善了以下三个方面的制度：一是经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度；二是公开、公平、公正的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让组织实施程序制度；三是严格的法律制度。（2002年 7月1日起施行） 一个房地产公司进行房地产项目的开发需要缴纳土地增值税。土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入扣除该房地产项目相关的成本。取得土地使用权所支付的金额就是计税依据的扣除项目之一。 政策依据：国务院令[19993]第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依据本条例缴纳土地增值税。 第五条 纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第六条 计算增值税的扣除项目 ： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套 设施的成本、费用，或者旧房及建筑的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目； 本条例 自一九九四年一月一日起施行。 若以该土地使用权进行房地产开发，在土地增值税和企业所得税缴纳上，均应按照该土地使用权的账面价值作为扣除项进行扣除，必然会大量增加土地增值税和企业所得税的缴纳。因此，需要设计出 一套合理的税收筹划方案，加大土地使用权的入账价值，使土地使用权的现值（即评估价值）作为扣除项目，以减轻土地增值税和企业所得税的缴纳。