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市调总结分析 一、项目区域市场概况 （一）、发展优势 银川市今年主要板块为城南和城北，金色港湾位于银川城南区域，该区域又是今年开发重点区域，鲁银·城市公园、建发·宝湖湾、亘元·华雁湖等超级大盘会给该区域市场增添许多色彩。随着新车站的落成，此区域的经济、人气会很快被带动起来，给市场也会带来很大的发展。 （二）、房地产发展状况 去年冬季以后，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，今年银川房地产市场基本会平稳过度。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占45%至55%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占5%至10%。可以说，银川房地产市场“泡沫”是不大的，也就是说银川房地产市场还是相对安全的。银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。金色港湾所占区域，周边的旧房改造，一些学校、事业单位的搬迁，一直困扰老百姓的“臭水沟”（二支排沟）的整理等工作的实施，该区域的市场也会得到更好的发展。 二、项目区位特性分析 (一)、项目概况（略） (二)、项目周边环境分析 1、项目周边有监狱、劳教所等劳教单位，反面会给市场客户认为该区域属于“不良区域”，在心理上会有所顾虑；正面给市场以安全系数比较高的看法，因为司法系统也遍布项目周边。 2、通过市调了解金色港湾周边还没有一个大的“生活便利店”或“菜市场”，在业主生活上会受到一定的影响，项目离最近的超市和市场也需要十几分钟距离，在生活上不是很方便。 3、金色港湾周边有十九小学、新一中、附属医院、解放军五医院、经纬中学、武警医院、宁夏银行等生活、教育金融配套设施。教育和医疗资源还是比较丰富的。 4、该地段周边建筑比较乱，尤其是项目西面和南面，一些建筑已经是“面目全非”，与金色港湾很不协调。还有一些民房，更是给该区域大打折扣，整体来看该区域环境存在脏、乱、差。 (三)、项目SWOT分析 1、Strenght(优势) 在项目500米的范围内目前只有与项目没有可比性的景园、宝庆家园，也就是说该地段还没有与金色港湾有直接竞争的，在建筑风格和园林设计及物业管理方面肯定是领先这两个项目的。该地段会随着新车站的迁移，商业市场环境会得到很大的带动和发展。 2、Weakness（劣势） 在该地段建造一个西班牙风情的社区，和西班牙风情街，通过调研与周边环境形成了很大的反差，短时间里受环境影响的因素，商业部分是很难被消化的，这样就会拉长销售周期，给回款带来一定的压力。因为生活配套设施不够齐全，住宅部分在短时间被消化也会有压力。综合以上两种因素，对金色港湾价格上会产生一定的抗性，利润最大化会受到一定的阻力。 3、Oportunty（机会） 在公司已开发项目“尚景世家”的在该区域也有了一定市场影响力，希望公司能够借助金色港湾项目，继续塑造“高品质”项目的目标，通过建筑质量和物业管理挽回以往的不足，再次提高“地德人和”市场影响力。金色港湾占据银川南大门，从城南看处于领导位置，通过建筑风格，园林景观，风情街再次捕捉市场契机。在这里需要强调的是该区域目前还没有一条有特色和有规模的商业街，这无非给“金色港湾风情街”带来很好的市场机会。 4、Threat（威胁） 通过调查发现，在兴庆区与金色港湾形成竞争的项目很多，都属于大盘项目，并引进区外开发理念，肯定是要分流很大一批的客户，高端项目开发量有明显增长，今年下半年银川房地产竞争会更加激烈；金色港湾项目是公司第一个独立开发的项目，在施工管理和推广经验上还存在不足。综上因素，金色港湾项目市场竞争力还是非常大的，怎样树立项目口碑和企业品牌，需要我们更深一步的调查和分析。 销售部 2009年4月14日