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房地产开发企业会计与财务管理
1. 直接投资与间接投资 按投资与企业生产经营的关系,投资可分为直接投资和间接投资两类。 直接投资 是指把资金投放于生产经营性资产,以便获取利润的投资。在非金融性企业中,直接投资所占比例很大。 间接投资 又称证券投资,是指把资金投放于证券等金融资产,以便取得股利或利息收入的投资。随着我国金融市场的完善和多渠道筹资的形成,企业间接投资将越来越广泛。 2. 长期投资与短期投资 按投资回收时间的长短,投资可分为短期投资和长期投资两类。 短期投资 又称流动资产投资,是指能够并且也准备在一年以内收回的投资,主要指对现金、应收账款、存货、短期有价证券等的投资,长期证券如能随时变现亦可作为短期投资。 长期投资 则是指一年以上才能收回的投资,主要指对厂房、机器设备等固定资产的投资,也包括对无形资产和长期有价证券的投资。由于长期投资中固定资产占的比重最大,所以长期投资有时专指固定资产投资。 3. 对内投资和对外投资 根据投资的方向,投资可分为对内投资和对外投资两类。 对内投资 又称内部投资,是指在企业内部购置各种生产经营用资产的投资。对内投资都是直接投资, 对外投资 是指企业以现金、实物、无形资产等方式或者以购买股票、债券等有价证券方式向其他单位的投资。对外投资主要是间接投资,也可以是直接投资。随着企业横向经济联合的开展,对外投资越来越重要。 4. 确定性投资、风险投资和不确定性投资 按对未来的情况掌握程度的不同,投资可分为确定性投资、风险投资和不确定性投资三类。 确定性投资 是指未来的情况是已知的、确定不变的投资。 风险投资 是指未来情况并不十分明了,但各种情况发生的可能性——概率分布为已知的投资。 不确定性投资 是指未来情况不甚明了——概率分布为未知的投资。 二、投资评价的方法 (一)现金流量 现金流量的概念及构成 现金流量是指在投资决策中一个项目引起的企业现金支出和现金收入增加的数量。 “现金”是广义的现金,不仅包括企业的库存现金、银行存款和其他货币资金,而且包括项目需要投入的企业已经拥有的非货币资源的变现价值或重置价值。 (1)现金流入量 现金流入量是指投资项目引起的企业现金收入的增加额。 A. 营业现金流入。即投资项目投入使用以后在其寿命期间内由于生产经营所带来的现金净流入量。可表述如下: 营业现金流入=现销收入-付现成本-所得税 =(销售收入-赊销收入)-(销售成本-折旧)-所得税 =税后净利+折旧-赊销收入 B. 投资的固定资产报废时的残值收入或中途变价收入。 C. 投资的固定资产使用期满时收回的垫支的流动资金。 通常包括: A. 固定资产投资支出。 B. 垫支流动资金支出。 C.该项目投产所相应增加的维护修理支出。 (2)现金流出量 现金流出量是指投资项目在整个投资或回收过程中引起的企业现金支出的增加额。 (3)现金净流量 现金净流量(NCFt)是指投资项目在第 t 年所实现的现金流入量和流出量的差额。 我们把项目的期间分为投资期、经营期和回收处理三个阶段,则每阶段的现金净流量为: 投资期: NCF=-I I:为投资额 经营期:NCFt=NIt+DPt NIt:为 t 年净利润 ;DPt:为第 t 年的折旧额 回收处理期:NCFn=RS RS:为项目期末收回净残值 在投资决策分析中,更重视现金流量的分析。 投资决策中使用现金流量的原因: (1)在项目的整个有效年限内,税后净利润总计与不考虑货币时间价值的现金净流量总计是相等的,因此现金净流量可以取代税后净利润作为评价投资项目经济效益的指标。 例:甲公司计划上马一条生产线,原始投资为40万元,分2年支付工程款,从第3年初开始投产,有效使用年限是4年,每年销售收入为50万元,付现成本为30万元,为了该项固定资产的日常运转,于第三年初投入流动资金10万元,于项目结束时如数收回。则该项目的现金流量(不考虑货币时间价值)和税后净利润如表所示。 项目现金流量和利润计算表(直线折旧法) 年份 1 2 3 4 5 6 合计 投资(万元) (20) (20) (40) 销售收入 50 50 50 50 200 直线折旧法: 付现成本 30 30 30 30 120 折旧 10 10 10 10 40 利润 10 10 10 10 40 营业现金流量 20 20 20 20 80 流动资金 (10) 10 现金净流量 (20) (20) 10 20 20 30 40 ⑵现金流量可以保证项目评价的客观性 影响利润在各年分布的因素: 折旧方法
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