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第四章 投资估算的系统设计 3.1 系统设计的目的 （1）在项目批准之前，可以通过该系统进行投资估算，作为筹措基本建设资金和金融部门批准贷款的依据 （2）在可行性研究在项目评估中进行技术经济分析可行性研究的依据 （3）在项目设计概算之前，可以通过该系统进行投资估算，以此确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据 4.2 系统总体结构设计 系统总体结构设计是根据对系统分析的结果来对新系统的总体结构形式和可利用的资源进行大致的设计，它是一种宏观、总体上的设计和规划。 4.2.1 模块划分 根据对本系统业务流程、数据流程的分析结果，在设计投资估算信息系统时，相应地将系统分为三个大模块，即基础数据管理模块、方案估算模块、经济评价模块（如图4-1所示）。 图4-1 投资估算子系统的总体结构图 4.2.2 模块功能描述 1、基础数据管理模块 基础数据管理模块主要包括市场信息管理、收费房价管理、数据分析三个子模块（模块结构图如图4-1所示），其功能分述如下： （1）市场信息管理子模块 其中市场信息分类录入用以实现对现有房地产市场的数据分类和追加，它是原始数据的入口；市场信息分类浏览功能对所录入市场信息的内容加以分类浏览（市场信息的内容详见4.3市场信息数据库）；市场信息查询功能是根据使用者的要求，检索出特定范围内的市场信息供使用者参考；市场信息编辑功能用以对已改变的市场信息或人工录入错误的市场信息加以修改编辑。 （2）收费房价管理子模块 其中取费管理用于对各项费用的取费标准、各项建安成本、定额标准等的追加、查询、浏览、修改和删除；房价管理用于对区域现阶段各类型房价及租金的追加、查询、浏览、删除和修改。该模板主要为投资费用和投资收入的估算做准备。 （3）数据分析子模块 其中数据分类统计用于对各类型数据的统计分析；数据分类预测用于对各类型数据的预测，如对市场需求量和房价的预测就在该模块中进行；预测模型管理包括预测模型录入、模型修正、模型删除和模型向导等四个方面。 2、方案估算模块 该模块包括方案生成和收支估算两个功能子模块（模块结构图如图4-1所示），其功能分述如下： （1）方案生成子模块 用于录入决策分析人员根据市场信息的分析后所提出的投资备选方案，包括项目的投资计划和销售计划。 （2）收支估算子模块 包括收入估算和成本估算两部分，收入估算分为销售收入、租金收入；成本估算分为建安成本、开发费用。 3、经济评价模块 该模块包括现金流量表生成子模块和财务指标计算及分析两个功能子模块（模块结构图如图4-1所示），其功能分述如下： （1）现金流量表生成子模块 该模块用于对所选方案的收入数据和支出数据从其数据库中提取并加以组合，编制现金流量表（具体现金流量表见附件一），为下一步的可行性分析做准备。 （2）财务指标计算及分析子模块 该子模块用于所选方案的现金流量表调入Excel里的现金流量表模块，然后利用该模板的自动计算功能求解出各项财务指标值。包括内部收益率（IRR）、投资回收率、财务净现值、财务净现值率，最后将其结果返回到主程序中，在对这些结果的分析后，筛选出可行的投资方案，剔除不合理的方案。 4.2.3 模块结构图 a备选方案方案编码 b 某方案下的销售收入 c某方案下的租金收入 d某方案下的建安成本 e某方案下的开发费用 f 备选方案结束标识 g 已建项目估算数据库 h某方案下的收入估算表 i某方案下的支出估算表 j某方案下的现金流量表 k某方案下的财务指标 l 录入市场信息 m 拟建项目数据 市场信息查询 市场信息分类浏览 市场信息分类录入 财务指标计算及分析子模块 现金流量表生成子模块 市场信息编辑 取费管理 数据分类预测 数据分类统计 房价管理 收支估算子模块 方案生成子模块 数据分析子模块 收费房价管理子模块 市场信息管理子模块 预测模型管理 收入估算 经济评价模块 方案估算模块 基础数据管理模块 投资估算子系统 成本估算 数据分析 T1.1.3 市场信息管理 T1.1.2 方案估算 T1.2 开发费用 j b h 建安成本 T1.2.2.2.1 e k m 可行性分析 f a l g l g g g l a T1.2.2.1.1 销售收入 成本估算 T1.2.2.2 收入估算 T1.2.2.1 T1.1.1.12.2 市场信息分类录入 现金流量表生成 T1.3.1 收支估算 T1.2.2 方案生成 T1.2.1 收费房价管理 T1.1.1 经济评价 T1.3 基础数据管理 T1.1 投资估算 T1 a h T1.3.2 市场信息分类浏览 T1.1.21.22.2 市场信息查询 T1.1.1.32.2 市场信息编辑 T1.1.1.32.2 租金收入 T1