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农村宅基地纠纷篇 向化镇法治课堂第一讲 “农村宅基地房屋”的概念 所谓“农村宅基地房屋”，就是在农民集体所有的土地上，符合土地利用总体规划确定的村庄用地范围内，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准的，为家庭人员共同居住而建造的住宅。 农村宅基地房屋具有以下特征： 无偿性。 审批性。 《土地法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地、其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市的标准。” 特定身份性 。 用益物权属性。 权利行使受限性。 农村宅基地房屋权属的确定原则 农村宅基地使用证上所记载的人员可认定为宅基地房屋所有人； 建房申请表上所列入并且被依法批准的申请人就是宅基地房屋所有人； 农村建房用地审批文件中核定的未成年人可以认定为宅基地房屋的共同所有权人； 不具有本集体经济组织成员资格的出资人，不应确认为该集体土地私有房屋所有权人，其出资一般可认定为赠与，但如有相反证据证明不是赠与的，这种情况下可以作为一个债权法律关系考虑，也就是说将出资行为推定为是一个借贷行为，由房屋的所有权人对债权人承担返还义务； 宅基地房屋所有人认定中的其他问题： 宅基地使用证上核定的人员不是建房申请表上所列人员的，除非宅基地使用证被撤销，否则均应确认使用证上的权利人为房屋所有人； 农村宅基地房屋在建国后有政府颁发的土地证的，以土地证上列明的权利人为所有人。土地证与后来颁发的宅基地使用证不一致的，以宅基地使用证列明的权利人为所有人； 虽列入农村宅基地使用证，但其在后来因婚姻关系等原因成为其他农村集体经济组织成员的，如其在新的集体组织（家庭）中被列入该处的宅基地使用权人的，根据《土地管理法》第六十二条确定的，农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，应当认定该人员丧失了娘家宅基地的使用权，由此也就不应再认定为娘家房屋的所有权人。其对娘家原房屋的出资，可视为是一种借款行为，双方之间形成债权、债务关系。而该人员原在娘家享有的宅基地使用权的份额，由其他家庭成员共同承继并均等享有。 确定农村宅基地房屋各权利人占有份额的比例的原则 一般情况下可由各所有权人自由约定。 如果权利人之间没有形成明确的约定，各所有权人享有的份额应视为均等。 特殊情况：在宅基地房屋的建造过程中，各家庭成员所作的贡献往往存在一定的差异。此时，根据上述人员在建房中的不同情况，适当可以予以多分（或少分）。 “农村宅基地房屋”分家析产的规则 案例1——夫妻共同财产的分割： 原、被告原为夫妻关系，现已离婚，婚后生育一子，未成年（属于单亲家庭）。需析产的房屋结构为二上二下楼房1幢及平房小屋二间。宅基地审批建筑面积120平方米，建房申请人口为三人。原、被告离婚时，需分割上述共同财产——房屋。 法院分割的规则： 1、原告分割得一上一下及平房一间的建筑物，被告分割得一上一下及平房一间的建筑物，也就是说夫妻双方就地上物房屋而言是均等的； 2、原、被告及一子各享有建筑面积120平方米的三分之一，一子的抚养和居住问题不在本案讨论的范围内。 法理基础： 1、夫妻共同财产制，没有特殊情况财产应均等分割。 2、宅基地建房面积享有权，系农村居民特有的家庭成员住宅建造及居住的权利，具有财产权益性质，为家庭成员共同财产，各家庭成员应均等享有。 实例2——共同共有财产制的分割： 原告与被告1原为夫、妻关系，婚后生育一女（未成年），现已离婚，被告2、被告3与被告1系父母与儿子关系（系复合家庭，也就是被告2、3是被告14 父母亲）。需析产房屋的结构为三上三下楼房1幢及平房小屋三间；宅基地审批建筑面积为180平方米，立基人口为5人，被告2、被告3在建房中出资较多（也就是父母出资较多），原告、被告1出资建房较少（也就是小夫妻俩出资较少）。因原告与被告1离婚而需分割共有房屋。 分割规则： 1、原告分割得三上三下及平房三间中的一下及平房半间的建筑物，其余房屋归被告1、被告2、被告3所有； 2、原告享有建筑面积180平方米的五分之一，被告1、被告2、被告3共同享有建筑面积180平方米的五分之三，未成年女儿享有建筑面积180平方米的五分之一，其居住由原告与被告1的离婚案件处理。 法理基础： 1、共同共有财产制。对于共有财产的分割，一般应当根据等分原则处理，但共同共有人对于共有财产的贡献大小，应适当考虑不均等分割 ； 2、宅基地建房面积享有权，仍不分年龄、性别，各家庭成员平等享有。 分家析产的特殊规则：动拆迁中的分家析产 涉及费用：一般有房屋补偿款、宅基地使用权补偿款、附属物补偿款、临时安置费、奖励费、搬家补助费等多种费用 房屋补偿款分割：按照“农村宅基地房屋”分家析产的一般规则 宅基地使用