销售不懈怠周期孕变革——房地产业2013年投资策略.pptVIP

申万研究 销售不懈怠 周期孕变革——房地产业2013年投资策略 证券分析师 殷姿 A0230511040039 竺劲 韩思怡 包斅文 2012.11.20 投资建议与结论 伴随行业景气回升，行业中期成长空间来自于城镇化的进展，其核心在于制度变革的方向。对房地产而言，若释放农村土地红利，一方面有助于提升农民的购买力，另一方面有助于增强土地的供给，缓解土地资源紧张带来的价格上涨压力，对房地产中长期相对利好；同时，制度变革带来的政策红利将推动经济增长，城镇化进程得以加速，对房地产需求具有增量意义。 2013年房地产行业基本面继续改善，政策走稳。1）2013年仍为刚需主导的需求市场，中性的信贷环境以及供需格局改善决定市场整体销售走稳概率较大，市场整体依处于去库存的阶段，价格鲜有大幅上涨的压力；2）局部地区价格上涨压力可能会带来限购执行严格的压力，但全国整体来看，价格走稳使得政策整体平稳；3）预计2013年房地产销售面积和销售金额同比增速分别为5%、10%。 行业评级：维持看好，但超额收益幅度小于2012年。1）2012年销售边际改善和政策博弈空间较大推动板块获得大幅超额收益；2）2013年基本面处于继续改善过程，且政策面实质性动作不大，决定行业依旧具备投资价值，但空间小于2012年。 股票投资机会主要来自两方面：1）基本面持续改善带来的趋势性机会，产品适销、追求周转的公司有望逆市扩张，盈利向好，包括：保利地产、华夏幸福、万科A、招商地产、荣盛发展、中南建设；2）土地改革、城镇化政策带来的主题性机会，预收款多、销售快速、符合新型城市化方向的公司将有表现，包括：华夏幸福、南国置业、金科股份、苏宁环球、铁岭新城、华侨城。 主要内容 城镇化：行业长期增长的关键 2013年：销售仍将增长 2013年投资策略：重盈利、淡化政策预期 1.1 中期来看，房地产市场的增量主要来自于城镇化 人口结构和当前居住满足程度决定市场的需求已经相对平稳。 适龄结婚人口步入稳定甚至下降的阶段。 三四线的住房满足程度亦较高。 给定无其他变化，房地产需求格局将延续过往几年的趋势，规模微增，一二线仍为人口流入的主要地。 城镇化是主要的增量来源。 经济增速决定城镇化的速度。 城市化率每提升1个百分点，意味新增2000万城镇人口，其中15%为20-24岁的适婚年龄人口。 预计给定2020年，城镇人口规模增长2亿人至8.7亿，按人均20平米计算，意味需要的住房量为40亿平米。 一二线城市面积满足存量需求后下一台阶 三四线的住房满足程度和一二线相当，甚至略高 2040年，预计城市化率达到65% 资料来源：申万研究 1.2 城镇化的关键是制度红利释放，土改为方向之一（1） 经济增长有赖于各项制度红利释放 农村土地大量闲置，土地价值未被完全释放 据估计，我国目前宅基地按面积约912亿平，农村住房总建筑面积225亿平，仅现有总价值就约20万亿。但由于不能上市交易，大量农村宅基地和住房只能长期处于闲置状态。 2005年，村镇建设用地量占城乡建设用地总面积的82%，为城市建设用地量的的4.6倍。农村人均用地面积为185平方米，而城市人均用地量为133平方米，反差巨大。 若人均建设用地减少30平，则可新增建设用地228亿平，若转为住宅用地，按600元/平保守估计，可释放土地价值在13.7万亿。 资料来源：申万研究 农村建设用地总量较大 农村建设用地容积率较低 土地出让价格远高于征地成本 1.2 城镇化的关键是制度红利释放，土改为方向之一（2） 土地制度改革有助于提升农民的购买力 如汶川地震时的联建。成都联建隐含价格：宅基地40万/亩（周边国有土地价格约67万/亩，传统民间转让价格约30万/亩，征地补偿价格约25万/亩）——重建结束后被禁止，成为孤例 土地制度改革有助于降低地方政府的卖地冲动和低效经营，地方政府的利益损害以及如何保障农民长远利益是关键 土地制度改革对房地产市场中长期利好 增加土地的供给，降低现有土地资源的稀缺性，意味现有资产价格的存在贬值的可能； 制度红利改革，有助于带动经济长远更可持续的发展，市场规模和容量有望继续做大。 资料来源：申万研究 低廉土地价格导致建成区面积扩张速度远大于人口扩张，三四线城市尤为明显 工业用地和园区大规模扩张，但产出不高 主要内容 城镇化：行业长期增长的关键 2013年：销售仍将增长 2013年投资策略：重盈利、淡化政策预期 2013年房地产市场景气：购买意愿依然强烈，购买力略有上升 房地产销售 刚需 再改或配置 刚改 略有上升 依然强烈 购买意愿 购买力 适婚年龄人口 城市化率 学龄人口 适婚年龄人口 城市化率 35-40岁人口 M2增速 首套房 二套房及以上 执行利率：略有下降仍在高位 房价收入比：未现明显变化差于09年底 执行利率