2013年北京房地产市场回顾与2014年展望.pdfVIP

市场研究中心 MARKET RESEARCH CENTER 目录 宏观政策篇4 一、金融政策“外松内紧”，经济下行压力依然存在4 二、房价上涨压力大，调控政策稳中趋紧6 1、中央启动深化改革，利好房地产长期发展6 2、房地产调控“收放并举”，长效机制建立趋势明显7 3、北京密集出台限制性调控政策，房地产市场需求受抑8 4 、地方政府依然着力控制房价上涨，年内多个城市政策收紧9 三、行业进入稳速上升周期，2013 年多项关键指标触底回升12 1、未来增量需求增速放缓，大中型城市有较大发展空间12 2、多项先行指标完成复苏，行业未回归景气区间13 四、总结及预测14 土地篇 16 一、概述16 二、市场特征17 1、土地市场重回上升周期17 2、地价攀高成房价上涨重要诱因18 3、土地市场政府干预加深，配建面积占四成20 三、总结与预测21 北京住宅市场分析22 商品住宅篇25 一、概述25 二、市场特征26 1、受土地、限价政策共同抑制，供应持续萎缩26 2、市场供需失衡，年内库存累计降三成28 3、行政调控措施加强，难抑房价实质上涨30 三、保障性住房建设情况及影响31 1、我国保障性住房建设基本情况31 2、北京市保障房建设基本情况32 3、北京出台“自住型商品住房”，可解决一部分“夹心层“群体购房问题33 四、总结与预测35 二手住宅篇37 一、概述37 二、市场特征40 1、政策主导市场，年内波动性明显40 2、“免个税”房源成价格走势重要变量，带动房价上涨42 3、个税从严、房贷收紧影响叠加，购房压力加重43 4 、学区房价格坚挺，成交稳定46 5、商住房销售火热，自住比例提高48 三、市场回暖带动经济行业复苏，北京经纪管理加强50 1、北京二手住宅交易规模持续增长，消费者对于中介行业依赖度加大50 2、行业竞争模式升级，经纪机构压力未减50 3、行业监管加强，促进行业行为规范升级51 4 、标杆企业带动行业服务升级，行业自律性提升51 四、预测52 住宅租赁篇 54 一、概述54 二、市场特征55 1、业主租赁意愿加大，供需关系持续缓和55 2、郊区化持续，五环外租房逐渐成为租客大众选择56 3、郊区租金涨幅收窄，但低端租赁需求压力仍将大增56 4 、大户型租金涨幅显著，合租成本不断增大57 三、租赁市场未来发展趋势58 1 本报告仅作提供资料之用，内容力求准确完整， 但不对因使用本报告而产生的后果承担法律责任 市场研究中心 MARKET RESEARCH CENTER 图表目录 表 1：2007-2013 年央行贷款利率及存款准备金率调整情况 4 图1：2009-2013 年各季度GDP 增速 5 图2 ：2009-2013 年各月消费、出口、投资累计同比增速 5 图3 ：2009-2013 年各月M2 同比增速 5 图4 ：2009-2013 年各月美元兑人民币汇率 5 表2 ：2013 年人口、土地、金融相关政策分类统计 6 表3 ：2013 年房地产行业相关政策 7 表4 ：2013 年北京房地产相关政策 8 表5 ：按照政策调整方向进行的地方政策分类 10 图5 ：地方政策调整分布图（按方向分类） 11 表6 ：按照不同方式进行的地方政策调整分类 11 图6 ：1990-2011 年全国人口中少儿和老年抚养占比 12 图7 ：2001-2011 年全国商品住宅销售价格与城镇家庭人均可支配收入增速 12 图8 ：2011 年全国各省（市、自治区）城镇化率 13 图9 ：2009-2013 年商品住宅销售及新开工面积同比 14 图10：2009-2013 年全国土地购臵面积同比 14 图11：2009-2013 年房地产投资额同比变化 14 图12：2010-2013 年各月房地产景气指数走势 14 图13：2007-2013 年北京各年出让土地面积 16 图14：2007-2013 年北京各年土地出让金 16 图15：2007-2013 年北京各年成交土地各类型占比 16 图16：2007-2