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房地产调控应避免三大风险 ??2011年06月17日?05:05??上海金融报 　　以限购、提高二套房贷首付比例和房产税为重点的房地产调控政策实施以来，商品房市场成交明显萎缩，全国主要城市房价开始全面呈现稳定，一些城市房价呈现稳中有降的态势，抑制投机和投资需求，控制房价过快上涨的调控目标初步实现。至于有些城市房价不降反而略有上升，业内分析，主要是新开楼盘的结构性因素所致，就是在成交大幅度萎缩情况下，个别新楼盘的价格高于去年同期的平均价格，形成地区价格整体上涨的幻觉。事实上，新开楼盘打折促销已比较普遍，大多中心城市的二手房价格已经全面稳定，并成松动和下调的态势。目前各市场主体最为关注的，除了楼市价格外，还有全面萎缩的市场会产生怎样的影响，下一步房地产调控政策变化趋势如何。就市场机制和理论看，没有交易的市场或者不能发挥市场功能的市场不是健康的市场，一定存在扭曲和缺陷。就目前房地产调控政策的作用和市场成交情况看，房地产调控面临三大隐性风险，调控政策应适度微调，使之更加科学化，在继续抑制投机和投资需求的前提下，努力为供给和非投资需求的买卖双方创造较为便利的交易环境，激活市场功能，使所有的市场参与者如企业、银行和个人，都能有效利用市场实现自身的交易目的。 　　目前房地产市场三大风险主要来自企业、银行和社会层面。 　　一、房地产开发企业可能出现资金链断裂风险 　　此次房地产调控中，房产税试点尚未全面推广，虽然对试点城市的市场购买需求已经产生一些影响，但未来政策完善措施和效果尚待观察和总结。贷款首付比例的上调，只是延后了一些需求，对供需的影响与政策预期基本一致。最严厉的莫过于二套房以上的限购令。业内判断，该政策限制的范围很广，从需求方面看，该政策至少抑制20%-30%有改善意愿的购房需求，这部分需求完全是非投资和投机性的。如果而从供给方面看，北京、上海、杭州、深圳等城市80%的新开楼盘中，有至少50%的销售对象是限购对象。因为近年房地产的开发热，许多开发的新楼盘热衷高品质、超前性设计，许多楼盘价格当初从开发商拿地和设计，定位已经不是普通百姓，主要是针对中高端群体，或者是中产阶层，而且即便是这部分群体，也需要靠银行资金的杆杠作用才能购买。所以，综合测算，房地产调控政策，仅限购一项，就抑制了一些新楼盘70%的购买需求。这足以使许多新楼盘的销售陷于困境，对开发商资金回笼产生致命的打击，除非这些新楼盘在新调控政策出台前已经售出了大部分。业内判断，新政以后，七成原先有交易意愿在今年无法达成购房意愿，有三成已经有交易行为的，也将无法达成交易意愿。有报告显示，2011年5月22日，北京商品房期房库存为66113套，现房库存为34755套，合计100868套，自今年1月18日后，4个月来首次突破10万套。业内专家表示，部分区域已出现供过于求现象。在市场火热的情况下，供需比能够达到1：4或1：5。经过多次调控后，客源量明显减少。个别区域首次出现供需倒挂，即供给大于需求。这是继2005年之后，6年来再次出现多个区域买方市场现象，一些城市和地区更是深陷商品房滞销的局面。 　　长此下去，房地产企业资金紧张局面将不断显现。有数据显示，今年一季度，沿海某省新增房地产开发贷款比去年同期减少了33.94%，而且新增贷款当中，有80%是为保障性住房开发提供的贷款。同时，全省新增的个人按揭贷款还不到上年同期的一半。商品房销售明显放缓，这都显示房地产开发企业资金的回笼出现问题。随着房地产调控措施的进一步落实，监管部门对房地产信托产品审批也趋于严格，开发商的资金来源可能进一步紧张。值得注意的是，在房地产开发资金来源下降的同时，一些地区房地产投资却表现为增长，这说明房地产企业在大量地使用自有资金或民间融资，而民间融资成本很高。据报道，在去年同期，浙江一些地区民间借贷月利率最多只在2分到3分之间，但从去年下半年开始，月息节节攀升，目前是6分起步，个别地区月息已高达1毛。这与银行紧缩信贷政策有关，借款人无法向银行贷款，资金回笼困难，加剧了企业资金链的紧张。民间借贷虽然可能会解一时之急，但会增加企业成本负担，房地产企业开发项目不可能长期依靠昂贵的民间资金。在市场低迷的情况下，部分自身实力不足，融资能力又较弱的企业，资金链很可能出现断裂。 　　二、银行可能面临房地产信贷和流动性风险 　　对于目前房地产调控产生的影响，监管部门已经开始关注，提醒银行企业的风险链条效应或重现，房价波动会对其他贷款产生影响。但这种判断还是简单来之价格下跌导致的风险，更重要的是对于传统的房地产抵押所投放的贷款，可能面临因政策限制而难以顺利处置的风险，进而影响银行的流动性管理。行业的波动肯定会影响信贷资产质量，这是监管部门和银行都会考虑的风险提示。目前信贷市场基本上是用抵押物作为担保，在楼价波动期，有可能出现抵押物不