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房地产调控困境的宏观调控法思考 黄煌 摘要随着国内房价高企的现状，越来越多的人呼吁政府采取宏观调控政策调控过高的房价。本文试从宏观调控的必 要性以及采取何种调控手段以解决目前房地产业面临的困境。 关键词房地产宏观调控财税法 中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2010)01-108-02 一、房地产市场宏观调控的必要性 住宅权作为一项基本人权，已经得到了国际社会的广泛认 1997年，我国政府签署参加《经济、社会、文化权利国际公 。该《公约》第11条第1项规定：“本公约缔约国各国承认人 有为其本人和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、 和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步 证实现着一权利，并承认为此而实现基于自愿同意国际合作 要性。”这一措辞直接引自《世界人权宣言》第25条之规定。 ，面对我国房地产市场虚假繁荣的现实状况，调控房地产市 使其回复到理性发展的轨道上来，不仅仅是房地产业自身可 发展的需要，也是保障基本人权实现的需要。 二、房价高涨的原因浅析 （一）分税制的因素 分税制是依法划分各类各级国家机关之间财政权的制度。 税制立法的核心是划分财政权，主要目的是使各级政府拥有 事权相称的财力。分税制在其实施过程中，由于税权高度集 中央，地方政府缺乏必要的税权而又存在日益突出的财政收 盾的情况下，导致地方政府财政过分依赖收费项目及财政转 付。随着地方政府隐性债务的不断增加，地方政府把目光转 土地转移到土地使用权的出卖上来。随着地价（也就是土地 权的价格）的不断上涨，意味着开发商品房的成本也就在不 上涨。房价一路高歌猛进也就不是什么奇怪的事情了。 （二）宏观调控不力 宏观调控就是国家用以调节经济的各种引导促进方式发达 成系统后的综合体现，是国家运用引导出尽系统调节经济的 总称和通称。也就是说，宏观调控是这样的一种国家调节经 基本方式：国家从社会经济的宏观和总体角度，运用国家计 经济政策而后各种调节手段，引导和促进社会经济活动，以调 会经济的结构和运行，维护和促进社会经济协调、稳定和发 可见，宏观调控是现代市场经济健康有序发展的客观要求。 用经济和法律等手段实行宏观经济调控，是现代社会中政府 要的经济职能。房地产业的宏观调控法包括税法，金融法， 结构与布局规划法，固定资产投资法等一系列法律制度。 根据今年建设部发布的房地产开发建设方面的数据显示，房 行业宏观调控中存在的主要问题有： 第一，由于投资结构不合理，商品房空置数量较大。开发商 从自身利益最大化的角度出发，盲目开发商业用房，大户型住宅 和豪华经济适用房，而没有根据消费者的财力及其需求调整投资 结构，从而导致投资过剩，80平方米以下的经济适用房和中低档 住宅投资不足，供不应求。 第二，没有建立公开透明的信息披露机制，房地产市场信息 发布处于不对称现状。这就导致消费者盲目地抢购商品住房，甚 至出现中介哄抬二手房价格的现象。 第三，房地产开发商的自有资金所占比例较小，金融风险较 大。房地产投资中银行贷款所占比例较大，金融秩序受房地产市 场波动影响大，增强了金融市场与房地产市场的利益关联性，增 加了国家对房地产市场宏观调控的阻力。 第四，房地产市场圈地现象严重，竞争不公平。根据2007年 10月1日起实施的《物权法》第43条的规定：国家对耕地实行特 殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不 得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。由于土地 储备大量消耗，土地供应严重不足，这种显见的供需失衡，促使房 地产开发公司大量圈地。因为拥有可开发土地的数量直接决定 了房地产企业的规模和竞争命运，房地产企业获取土地之争异常 激烈，开发商各显神通圈地，因取得土地使用权途径不公平直接 决定了房地产市场竞争的不公平，部分企业因此获取暴利，而其 他企业有可能被淘汰出局。 在相应的宏观调控措施不匹配或得不到有效执行的情况下， 房地产投机行为泛滥，扭曲了房地产市场正常机制，脱离了市场 价值规律，房价虚高，超出了老百姓的购买能力，制造了一个又一 个“富翁”，同时增加了金融风险。 三、房地产市场调控的出路 （一）建立转移支付制度 转移支付制度是改善地方政府财政状况并增强其执行房地 产宏观调控政策积极性的重要途径。转移支付是指上级政府将 其财政收入按照法定标准，程序划转给下级政府作为其收入来源 的一种拨款形式。因此，转移支付对于弥补地方财政支出差额， 维持整个国家各个地方财政负担的公共服务最低标准，以创造全 国统一市场，实现经济稳定有重大意义。转移支付有一般转移支 付和特殊转移支付两种。一般转移支付的资金用途上级政府不 规定，由下级政府自由支配。特殊转移支付是上级政府依照特定 目的和条件对下级政府的特殊补助，其主要目的是支持某一地区 简介：黄煌