房屋地产考试专用版.docVIP

填空： 1、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等（填空）P19 2、风险型决策：方法——期望值法、净现值期望值法、最大可能法(P21) 3、不确定型决策：方法——大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法(P22) 4、房地产开发企业资质等级划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。 5、房地产开发企业人事分类包括经济管理类、专业类、工程技术类。P44 6、房地产企业人员构成P44 注册建筑师、工程师、财务人员、营销策划人员、项目拓展及发展人员、法律顾问 7、房地产企业经营目标制定的原则(P52) 可行性原则、可量化性原则、一致性原则、弹性原则 8、道氏评估法 一是竞争风险 二是环境风险 9、国有土地使用权出让最高年限P87 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年 10、房地产市场调查按市场调查的功能分类P116 探测性调查、描述性调查、因果性调查 11、房地产开发项目规划设计方案评价的特点P164 评价主体的多元性、评价目标的多样性、评价结论的不确定性 12、反索赔内容P213 ①工期延误反索赔②施工缺陷反索赔③对超额利润的索赔④开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔⑤由于工伤事故给开发商人员和第三方人员造成的人身或财产损失的索赔，及承包商运送建材、施工机械设备而 损坏公路、桥梁或隧道时，道桥管理部门提出的索赔等⑥对指定分包商的付款索赔 名词解释： 1、房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。P1 2、房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。P5 3、确定型决策：是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备选方案的可知执行结果，就能做出精确估计的决策。P21 4、房地产企业：是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。P32 5、宏观环境是指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。 6、政治风险：是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性P80 7、经济风险：是指房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能P81 8、金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险 9、土地使用权转让：是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为 10、土地使用权行政划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在传统的计划经济体制下，土地资源的使用和分配，主要依赖于政府的无偿划拨。 11、土地征用：是指国家为了公共利益的需求，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。P96 12、城市房屋拆迁：是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。P99 13、房屋拆迁补偿有两种方式:货币补偿和房屋产权调换P100 货币补偿：是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 房屋产权调换：是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。 14、竞争楼盘调研：竞争性楼盘分为两种情形：一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但市场定位相似的楼盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析、包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面。P124 15、盈亏平衡分析:又称量本利分析、保本点分析、收