房屋地产股市术语解释.docVIP

房地产投资的前世今生 房地产业传奇一般的前世 1993年，海南，始终是中国房地产的可怕记忆。至少在当前这一代开发商中，它就像一个可怕的噩梦，如影随形，挥之不去。我们经济生活中的遇到的各种问题，几乎都可以在那一年找到根源和参照物。那一年，我们不仅见识到了房地产泡沫的巅峰与破灭，更记住了一个经济学中的重要概念——宏观调控。从此，这个本来是对经济总量进行调节的概念，与房地产结下了不解之缘。改革开放后，中国的经济在上世纪80年代末出现了一次高烧，由此产生的调整使国民经济随之出现了大面积的市场疲软，导致“大起大落”。1992年，邓小平视察南方并发表重要讲话，改革开放和经济发展的步伐明显加快。但是，在这一轮的经济发展中，很快出现了经济过热和经济秩序混乱的局面，表现最突出的是开发区热、房地产热以及乱拆借、乱集资等金融领域的混乱现象。1993年4月，固定资产投资同比上升增长了60%以上，到6月，35个大中城市居民消费价格同比上涨了21.6%。吴敬琏是少数几位预见到1993年有可能出现严重通货膨胀问题的经济学家之一。早在1992年《改革》杂志的第二期，吴敬琏发表了《全力以赴，建立市场经济的基础结构》一文，提出了预警。他认为，在各地都在推进市场作用范围的时候，“上面”却没有及时推进财政、金融、国有企业等关键部门的改革，下层响应快，上层落实不力，在这种情况下，提高增长速度很容易引发经济过热和通胀。事实上，在1992年的7、8月间，就已经出现了过热和通胀的苗头。但是，这个时候，对于经济形势怎么看，却引发了经济界和经济学家的大论战。争论持续了将近一年时间，直到1993年3、4月间，零售物价指数同比上升了10%以上，人民币美元汇率半年间贬值45%，大家的看法才趋向一致，同时，决策层终于做出了经济过热和通货膨胀的判断，“16条”出台。在搞房地产的人看来，似乎每次宏观调控都是针对房地产而来，其实， 16条调控措施中，虽然包括加强房地产市场宏观管理、强化税收征管、推进物价改革、严格控制社会集团购买力过快增长等等，但前11条都与金融有关，对金融领域的治理才是重中之重。不过，房地产和金融的关系实在是一条绳上的两只蚂蚱，每次整顿金融，房地产总是第一个挨刀。在那一轮地产泡沫时期，以四大银行为首的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了房地产市场。 “要挣钱，到海南； 要发财，炒楼花”,这句话就像后来的“人傻钱多速来”一样流传广泛。从1988年海南建省开始的房地产投资热，在这一年达到了巅峰。资料显示，1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。“一开始都不敢相信，不敢签。从1楼签了房产卖买合同，到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。”曾经经历过海南房地产泡沫的潘石屹经常这样描述当时的疯狂。任志强后来总结道：“1992-1993年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。”这种情况决定了房地产泡沫的脆弱性。1993年6月23日，在“国16条”出台前一天，一件影响房地产命运的大事件终于发生。它的实际影响甚至从1993年一直延续到现在，成为发展商耿耿于怀的心头大患，它就是——终止房地产公司上市。这一决定，在当时为阻止资金大量进入房地产起到了釜底抽薪的作用。徐滇庆教授甚至认为，这一禁令实际从来没有真正接近过，虽然后来有所松动，但监管部门对房地产的严防死守从来没有松懈过。直到2008年，房地产企业在资金链紧绷和从紧的货币政策的双重压力之下，仍然无法通过直接融资获得支持。1993年6月24日中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，开始了对房地产市场大规模的清理整顿。房产泡沫在急剧膨胀后砰然破碎。绝大多数房地产开发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己，留下的房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭，银行变成了海南最大的发展商。“天涯，海角，烂尾楼”，成为海南的三大景观。海南房价从1993年下半年开始呈现回落趋势，并最终长期一蹶不振。这对于每一个经历过这场大悲喜的人来说，恐怕都是一个惊心动魄的惊悚剧。所以我们看到当年“121文件”出台后以及本轮宏观调控袭来时潘石屹的紧张也就不难理解，这种心理阴影恐怕会像所谓童年时期的记忆一样持久。对于这次宏观调控，建设银行董事长郭树清评价甚高。他认为1993年确定的宏观调控对策与过去其他时期有一个根本性的区别。“只有这一次才明确认识到‘标’与‘本’的根本性的区别。只有这一次才明确认识到‘标’与‘本’的关系，而且提出‘治标’与‘治本’相结合